展望2010年，经济仍然持续复苏，而且预期比2009年的复苏势头更加明确。但不同的是，2010年的经济增长重点在于调结构，从目前中央对房地产的态度来看，已经从2009年的刺激消费和投资转变为稳定市场上来，原因是2009年楼市在政策的刺激下迅速回暖并出现部分城市房价过快增长的问题。中央的态度决定了2010年整体楼市的发展趋势，在稳定市场的目标下，政策调控将加大力度，从收紧信贷、加大税收、加大供应等方面调节市场供需，一方面是供应的持续加大，另一方面是需求的大幅放缓，高位运行的房价难免增长放缓甚至冲高回落，市场再度进入调整期。从国内A股房地产板块的表现来看，从2008年11月见底反弹、反转后，至2009年8月开始筑顶，在2009年12月初二次见顶，目前虽然没有确认这是阶段性顶部，但见顶迹象已经非常明显，受“国11条”政策调控的影响，房地产板块有望持续回调，一旦回调向下破位，顶部确立，楼市则进入新一轮的调整行情。股市中房地产板块的表现预先反映市场预期，其走势先行于楼市行情，目前股市的表现已经表明楼市调整趋势已经不可避免，高位运行的房价将开始出现回调。

　　相比较于2008年的调整，2010年的调整有着不同的外部环境和内部条件。2008年正值金融危机的巨大冲击，经济陷入调整，而2010年我国经济已经走出低谷，开始持续复苏；2008年调整市场的悲观情绪主导，2010年的调整市场情绪偏乐观；2008年的调整面临高位的库存压力，2010的调整面临的是库存的低位和持续增加的新增供应；2008年经济调整带来的是购买力的下降和消费投资意愿的下降，2010年经济的持续复苏加上通胀预期的加剧，购买力上升和消费投资意愿的持续回升。2008年高库存下是开发商的恐慌、出货意愿的增强，2010年库存低位使得开发商出货意愿相对不强。2008年货币政策是从紧的，经济通缩、出口大幅下降，人民币升值放缓，热钱流出大于流入，市场流动性紧缩，2010年货币政策有所收紧，但还是相对宽松的，在通胀预期、人民币升值预期下，热钱大幅流入境内，市场流动性较为宽裕；2008年调整来得比较突然和没有准备，投资资金大多高位套牢，2010年调整预期是有的，同时投资客大多在2009年趁市场回暖套现离场，套现的部分投资资金势必等待机会重返楼市或寻找其他投资方向。

　　综合分析，2010年的楼市调整具备以下特点：成交量同比2009年会下降，但好于2008年；高位运行的房价存在回调空间，但很难出现2008年的深幅回调；库存经历低位后逐步回升，整体供需状况由供应偏紧趋向供需平衡；东莞刚性需求仍然持续释放，房价处于相对低位，在消化政策短期的影响后市场继续平稳增长；政策预期先紧后松，楼市表现先抑后扬，供需在上半年表现平抑，下半年有望逐步放量，房价经历短暂调整后恢复平稳增长。开发商2010年业绩目标普遍高于2009年，目标任务压力较大，出货意愿相对较强，在卖方积极主动的情况下，市场需求有望得到更加充分的挖掘，预计整体成交量同比2009年虽然呈现下降趋势，但回落幅度有限。

　　最后，作为购房者而言，建议今年上半年趁市场处于短暂的调整，适时出手购买自己喜欢的房子才是明智之举。在价格上是分化明显的，购买全新开发的新盘，价格比较低，但楼盘的成熟需要时间；购买后续开发加推的楼盘，楼盘的成熟度比较高，价格自然比较高，当中的取舍则由购房者自己决定了。

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　　五年内三度购房，资金周转费思量

　　车先生:

　　您好!我现在为自己家里需不需要换房的事情而苦恼,想为此征询您的宝贵意见:

　　我家现有夫妻二人及两岁儿子和公公四人,住在市中心区一个小区四房两厅二手房里,银行月供2500元,另有同小区一套两房小户型已供完正收租(月租1500元)。本来不打算换房,但是由于现住房朝向不理想(厅及主人房都向西),有亲友说这种房子风水不好影响大人、小孩的身体健康,所以现下又有了买房的打算。我夫妻二人年收入约20万元,另基金等理财产品市值五万元左右,平时支出较少,家庭月支出在5000元以下。现在希望最好今年内能在同一小区寻找一处较好的二手房(市值约6000元每平方米),您能否帮我分析一下,我应该怎样安排自己的资金买房？现住房是卖掉还是出租？第一套小房子要不要卖掉套现？拿多少钱出来买房合适？谢谢!

　　车德锐先生解答

　　赵小姐，你好！根据目前东莞楼市的发展趋势给你一些建议。

　　第一，现住房出售还是出租的问题，建议出租，因为东莞有些区域板块的房价在未来的几年会有比较大的上涨，如同本期文章所分析的那样，如果你的现住房属于上面说的几种类型，那就不要卖掉，留着先出租，等待房价上涨后再决定卖不卖；而且租金在今年随着外来人口的回流会有明显的回升。第一套小房子同样也是不要卖，留着出租。

　　第二，据你目前家庭收入状况，假设现住房出租能够每月收租2500元（四房两厅租金在2500元以上不是问题），则可以算出你家庭的月收收入为200000/12+2500=17000元左右，按照银行贷款月供不超过家庭月收入的30%计算（这样不至于影响你的生活质量），银行月供控制在5100元以内为宜（现住房以租养供，不含现住房月供）。也就意味着你如果打算换房，则该套住房月供最好在5100元以内。

　　按照你的期望，按6000元/㎡、160㎡的四房两厅计算，购房总价在100万元左右。按首付30%、7成贷款计算，按每月定额还款法、贷款年限20年，利率按目前的基准利率5.94%计算（你的情况属于二套房贷，贷款利率优惠空间比较小），月供为4990元，属于合理的范围内，也就是说换房可以买100万元总价的房子。

　　不过，因为你的情况中没有说明你目前的储蓄积累状况，因此上面的计算是假设你的积蓄是够支付首期款和装修款的。如果积蓄不够支付首付款和装修款，可以考虑把小房子卖掉套现后去支付相关楼款。