东莞中原物业顾问

　　有限公司研究部经理

　　敏锐置业

　　目前东莞商品房市场供应偏紧的物业主要有两种，一是以两房三房为主的自住型普通住宅，二是小户型公寓。投资看地段、规划、供需，综合考虑这些因素，选取一些供应偏紧的产品和项目，趁低入市，未来升值空间是非常大的。

　　上期谈到,在房地产市场，无论是开发投资，还是个人房产投资，2010年都是较好的入市时机，当然，作为刚性需求而言，在东莞经济调整复苏之际，趁经济还没有完全企稳，建议买房也还是趁早。当东莞经济在新一轮的城建投资热潮全面启动之后，经济重回快速发展干道的时候，房价一定会有一个比较明显的回涨、补涨，那时再看回目前的东莞房价水平，相信已经再上一台阶。

　　2010年东莞楼市投资在产品的选择上，笔者建议要重点关注以下方面：

　　1、三旧改造板块。东莞作为全省三旧改造的重点城市，政府非常重视，投入力度很大，尤其是城市中心区的三旧改造，一方面提升城市形象和价值，同时拆迁成本较高摊到房价上有高房价预期，而且释放出来的购房需求也会支撑片区房价的上涨。因此一旦开始改造，周边的房价预期将会受到刺激快速上涨。如中心区的胜和、亨美、火炼树、立新等三旧改造区域等等。

　　2、城建投资重点板块。政府态度决定投入力度，投入力度决定发展速度。城建投资热潮已经开始全面启动，哪个区域、哪个板块投资力度大，哪个区域的房地产业被政府视为支柱产业大力发展，则房产投资的潜力就越大。如东城黄旗山周边、虎门中心区等等。

　　3、在建轻轨站点周边物业。2010年莞惠轻轨在东莞城市中心站的建设已经如火如荼展开，市域轻轨R2线试验段开始动工，同时R2线首期工程的各个站点的选址也基本确定，周边的物业已经开始受到投资者的重点关注，房价已经出现上涨的迹象。

　　4、高价地板块。2010年是很多开发商出手拿地的一年，特别是一些投资潜力比较大的区域地段，土地出让的价格在激烈的竞拍下或出现跳跃式的上涨，比周边之前出让的地块价格要高出许多，受高地价的刺激，周边物业的房价预期将跳跃式地上涨。如上周虎门中心区金洲村编号为2010G010的地块出让，吸引了众多实力开发商竞拍，最后由万科拍下，楼面地价为5217元/㎡，比周边之前拍下的地价要高出几倍，目前虎门中心区的房价在7000-8000元/㎡，受此影响，各大在售楼盘纷纷开始封盘惜售，重新调整定价。

　　5、中心城镇区域。东莞行政区划分散，32个镇街的经济发展相对独立，但经过近几年的发展，逐步形成了多个中心的格局。这些中心城镇辐射力逐步增强，生活、消费、投资趋势逐步向中心城镇集聚。如城区、松山湖、虎门、石龙、常平、长安等区域，这些区域的第三产业逐步加快发展，为周边区域提供各种生产性服务和生活配套服务，人口开始向中心城镇聚集，房地产市场发展也在加速，同时还带动了周边辐射区域的房地产发展。

　　6、供应偏紧物业。供需决定市场价格，供应偏紧，价格支撑力就强。目前东莞商品房市场供应偏紧的物业主要有两种，一是以两房三房为主的自住型普通住宅，二是小户型公寓。投资看地段、规划、供需，综合考虑这些因素，选取一些供应偏紧的产品和项目，趁低入市，未来升值空间是非常大的。

　　7、新盘开发早期。2010年东莞楼市进入新一轮的开发周期，很明显的一个特点就是全新开发的新盘比较多，而且当中很多是规模比较大的楼盘。通常而言，这些大盘都会分多期开发，而且价格低开高走，随着楼盘开发的日趋成熟，价格持续走高。因此，选择新盘开发早期入市，未来升值空间是可以预期的。

　　8、上市初期房企旗下物业。通常一个企业上市后，都会做好业绩来增强投资者的信心，尤其是销售业绩，利润则不是追求最大化。因此，房企上市初期，其旗下物业定价相对比较合理，以快速出货为主，投资者抓住这个机会，可以积极出手。而上市企业在股市上的快速融资，市场将会快速扩张，品牌影响力会快速提升增强，对于投资者而言，品牌对价值的提升将会使手头上持有的物业快速升值。

　　市场机会总是留给有心人，作为投资者也好，消费者也好，先知先觉最重要。趁目前东莞经济发展处于调整期，同时刚刚开始出现复苏的迹象，趁东莞房价仍然受到抑制，建议投资者深入挖掘高潜力板块和品种，提前进行投资布局，去迎接东莞楼市的复苏、房价的回涨，同时分享东莞楼市新一轮发展周期的增长。