作为东莞的一个新兴区域，松山湖没有如其他区域一样漫长的发展历史，这意味着生活在这个区域的人们，不曾经历过一个相对完整的楼市发展。因为松山湖独特的生态资源，使松山湖房地产行业的发展，从一开始就走上了高端路线。

　　从2006年第一个真正意义上的商品房项目——松山湖1号正式发售，松山湖的房地产行业发展不过短短5年，而松山湖的房地产项目，也不过是松山湖锦绣山河、万科松山湖1号（包括虹溪诺雅）、长城世家、和堂 等四个项目。然而，就是这短短5年，在松山湖耕耘的发展商，从项目到活动，精心打造，使松山湖房地产声名鹊起，蜚声莞内外，成为东莞楼市的热点区域之一。而松山湖房地产项目不管是在产品还是价格上，都成了东莞的一个标杆。

　　2010年，松山湖将代表东莞参展世博会，这无疑又成为松山湖的一个发展契机，借助世博之力，松山湖园区、松山湖产业、松山湖房地产，正酝酿着一次新的腾飞。

　　曾被怀疑的年代

　　2002年1月10日，一向静谧的松山湖畔歌乐飘扬，马达轰隆。几台工程车和建筑机械同时启动，为松山湖科技产业园挖下了第一铲土。这个新兴的园区，位于广东省中南部、珠江三角洲腹地，处于穗港经济走廊中段，南临香港、深圳，北靠广州，地理位置十分优越。而更难得的是，松山湖规划控制面积72平方公里，坐拥8平方公里的淡水湖和14平方公里的生态绿地，是一个生态自然环境保持良好的区域。

　　这样一个区域很快就引起了各方的关注，而松山湖丰富的自然资源与完善的城市规划前景，也快速吸引了“嗅觉灵敏”的地产巨头的进驻。早在2002年，光大集团就参与开发松山湖基建、道路工程，并以敏锐眼光布局松山湖，规划开发占地6000亩的大规模地产项目——锦绣山河，成为第一个进入松山湖园区的发展商。

　　紧随其后的是另一地产巨头——万科。2005年6月，东莞市松山居置业有限公司将松山湖一地块收入囊中，东莞市万科房地产有限公司在其中参股49%，地块位于东莞松山湖滨湖路与新竹路之间，三面环水，相当于滨湖路旁一个半岛花园。与项目隔湖相望的是凯悦酒店和松山湖行政中心。该地块净地面积13.33万平方米，规划建筑面积9.33万平方米，万科及其合作伙伴以1.53亿元的总价将其拿下。这块地，便是后来的松山湖1号。

　　2006年6月，深圳老牌国企长城地产拿到东莞市松山湖科技产业园一地块的正式合同——长城最终以2.3亿元价格竞得了该项目，该项目占地面积6.85万平方米。随后，长城地产开始在这里打造“长城世家”。

　　毫无疑问，发展商看好的是松山湖在“三位一体”的东莞大市区规划布局中占有的至关重要地位，及有着完善市政等规划配套的良好自然生态资源。然而，并非所有人都和发展商一样，对这个区域的房地产发展，有着良好的预期。

　　“松山湖是在怀疑中起步的。”从2004年便进入到锦绣山河项目组的一名工作者告诉记者，2005年，当锦绣山河项目还在建设中时，松山湖理工学院的老师来谈团购，老师们给出的价格，仅仅是3500元/平方米左右，与当时市区楼盘项目的价格基本持平。“当时他们认为，这儿的房子如果他们不买就没人会来买，这个价格已经是很高了。”双方预期的落差，使交易没有成功，留给项目工作人员的深刻印象，仅仅是当时人们对这个区域发展的怀疑态度。

　　遭遇这样怀疑态度的不仅仅是锦绣山河。2006年，在当时的一篇媒体报道中，时任东莞万科总经理助理的王永飚，也曾坦陈：“在松山湖1号一期开盘前，心灵受到一定折磨。”折磨来自于压力。作为松山湖第一个开盘发售的项目，不管是外界还是万科集团总部，对松山湖项目的购买力，都不是特别乐观。而一位资深从业人士告诉记者，在松山湖1号发售前，他曾肯定地对王永飚表示，这个区域卖8000元/平方米肯定没问题，但对王永飚谈及的“12000元/平方米能不能卖”的问题，他的回答也同样是不确定市场承接力。

　　区域最终用项目的良好销售成绩交出了完美的答卷。2006年11月份，万科松山湖1号一期开盘，虽然销售均价达到近12000元/平方米，一栋栋价值百万元、千万元的豪宅依然在开盘当天仅两个小时被抢购一空。

　　松山湖房地产，就这样在外界的怀疑态度中高调起步。

　　想不到的松山湖奇迹

　　“松山湖是突破东莞市场想象力的区域。”锦绣山河项目负责人张永康告诉记者，近10年的发展，松山湖打造了许多奇迹。相伴相生的，松山湖房地产的发展中，也打造了很多奇迹。

　　作为一个新兴区域，人口聚集度不够，是影响区域房地产发展的一个重要因素。这也注定了松山湖的房地产项目，必然是一个外向型市场，必须要向四方吸纳购买力。

　　2006年万科松山湖1号一期一战成名，松山湖房地产被众多的深圳人所知道，人们对松山湖的态度，由当初的怀疑渐渐转为肯定。而2007年11月，英国前首相布莱尔的到访松山湖，则让更多人认识了松山湖的房地产项目。

　　2007年11月6日下午，在英国驻广州领事馆总领事陪同下，英国前首相布莱尔先生访问松山湖，并参观了松山湖顶级别墅项目锦绣山河，在锦绣山河私人VIP会所和东莞市委书记、市人大常委会主任刘志庚亲切交流，并互赠礼物，双方就城市经济发展和环境保护达成广泛共识。随后，布莱尔在东莞松山湖凯悦酒店发表《从卓越到伟大》演讲，一句“我会告诉我的家人、我的朋友们，不要去别的地方，你们就去中国！去东莞！”让人们至今仍记忆犹新。

　　“松山湖从来不用担心这里的人居环境不被人认可。”曾供职于东莞万科，现为房掌柜总经理的张毅对记者说。

　　当初从这里迁出去的村民无论如何也没想到，到2007年，不过短短数年，曾经遍布零乱村落、茅草丛生的荔枝林以及四处散落的鱼塘和养猪场的松山湖，早已发生了翻天覆地的变化。这里松湖烟雨，峰峦环抱，微波浩渺，风光迤逦。干净整洁的马路、恬静如画的湖泊、成片的绿洲、工整的科技园区、别致的办公大楼、幽雅壮观的学术交流中心、凯悦酒店……到处是自然掩映其间的艺术建筑，令每一个走进来的人不得不发出感叹：松山湖是高科技产业园？还是一座城市？

　　然而松山湖奇迹的发生，所知者甚少。缘起于此，光大集团从开始筹备松山湖锦绣山河项目起，便有了模糊的念头，想要操作一个峰会以宣扬松山湖的内在气质，要“向世界宣传松山湖”。正是在这个念头推动之下，再加上偶然的机遇，促成了布莱尔的松山湖之行，促成了这一场东莞房地产行业营销史上的盛事，也使松山湖向大众展示了高新技术产业发展之外的另一面。

　　同年7月，松山湖1号二期发售；12月1日，锦绣山河揭开面纱。松山湖两大标志性项目同台竞技，皆有佳绩收获。而松山湖在这一年也引起了越来越多人的关注。“松山湖是多年来少见的适合居住与工作相结合的新城！”一位城市运营学者这样感慨。

　　2008年，松山湖创意生活城启动，意味着松山湖园区商业配套逐步完善，松山湖人居环境一步步向着成熟的方向推进。同年3月，锦绣山河一期洋房发售，在当时整体市场价格下行的情况下，作为松山湖板块内第一个洋房项目，以8000元/平方米的均价，开出了比市区高的价格，但依然追捧者众。同年7月，长城世家开盘发售。

　　至此，松山湖的地产开发价值得到越来越多人认可，而由于园区对土地的限制性开发，松山湖可开发土地价值已经开始面临重估。松山湖魅力开始辐射周边区域，涵盖大岭山、寮步、大朗的一些项目开始打出泛松山湖牌。松山湖板块成为与黄旗山、水濂湖、横岗湖并驾齐驱的豪宅板块。

　　“世博”推动价值飞跃

　　“2005年前，大家对松山湖因不了解而怀疑。2005年，人们对松山湖人居价值渐渐肯定。2006-2008年，松山湖板块渐热。而到2009年，松山湖板块可以用炙手可热来形容。”张永康对记者说。

　　2009年6月13日，万科虹溪诺雅高层洋房开盘，以近12000元/平方米的均价，当天销售率达到近90%。9月4日，和堂 （中国院墅）开盘，800多名诚意登记客户争相认购210套单位，当日所有单位全部售罄，总销售额达3.5亿元。12月26日，锦绣山河二期洋房鹭栖湖开放，以11000元/平方米的均价，销售率达到90%以上。三大项目以同样令人骄傲的成绩证明了松山湖的炙手可热。

　　而2009年，在松山湖的房地产发展过程中还出现了一个里程碑式的事件：12月3日，光大、万科两大发展商首度携手，与各方人士，共同探讨松山湖价值，将松山湖的人居价值提升到了“南中国第一富人居所”的价值体系。这一次峰会，在成为东莞楼市的标志性事件的同时，也使松山湖更加成为关注焦点。在当天的峰会上，虽然大家意见并不完全相同，但松山湖“生态与城市”兼具的资源优势，却得到与会者一致的认同。

　　然而，这并不是松山湖人居价值的巅峰。

　　“松山湖是城市后续发展最好也最完整的区域，后续发展空间很难想象。松山湖的价值，还远远没有被发掘出来。”张永康说，松山湖区域这几年的突破已经很大，但其发展的上限空间依然很大，松山湖依然处于量变阶段，而2010年，可能会发生一次质变。

　　质变的契机，在于世博会。

　　2010年，松山湖将代表东莞，参展世博会的“城市最佳实践区”案例，这无疑是松山湖发展的一个新契机。据介绍，世博会上的“城市最佳实践区”，是为了展示城市生活最新理念，表现如何在城市里获得更美好的生活。从这个角度来看，松山湖的入选，意味着松山湖的城市文化、已经得到了国人的认可，得到了世界的认可。

　　“十年发展，松山湖完成了几级跳，最开始是东莞的松山湖，到珠三角的松山湖，到华南的松山湖，到现在是中国的松山湖。”张毅说，松山湖片区的房地产开发过程中，发展商的开发水准都比较高，不管是产品，还是管理和服务，都可以说是东莞的一个标杆。而世博会的门票，为松山湖区域价值的再提升提供了一个更广阔的平台。松山湖的价值将得到再一次的飞跃。

    　天生丽质难自弃

　　山不在高，有仙则名；水不在深，有龙则灵。

　　松山湖高新技术产业园的定位，注定了松山湖房地产在这个区域始终只能作为一个配套而无法成为主角。然而，8平方公里浩瀚湖面，水光共长天一色的自然生态资源，注定了松山湖的房地产不可能平凡。

　　松山湖，湖面占有近8平方公里，青山绿水，鸟语花香，湖内的百种淡水鱼与湖边的数百种原生植物组成优美的湿地生态链。得天独厚的环境资源，松山湖高新技术产业园的高端定位，成为松山湖发展房地产最强有力的支撑。也正是如此得天独厚的环境资源，使松山湖的房地产发展，有着让行内人也无法预估的发展潜力。

　　“几乎所有来过松山湖的人，都认可这里。几乎所有来过松山湖看房的人，只要能力许可，都成了这里的业主。”从2005年到2010年，记者曾在采访中接触了众多的来访者，这当中，有大老板，有官员，也有普通的东莞看房者、深圳看房者。所有的受访者，鲜有不被这儿的美丽与大气打动。中国社会工作协会副会长兼秘书长赵蓬奇就曾经向记者感慨，第一次来松山湖就印象深刻，第二次来，感受还是很深，“东莞还有这么一个好地方”。甚至英国前首相布莱尔在2007年受邀来访松山湖时，亦曾盛赞这里的人居环境。

　　“松山湖是多年来少见的适合居住与工作相结合的新城”、“东莞人无法认识到这个区域的价值，广州深圳人也无法认识到这个区域的价值，包括来过这里的许多人，都无法认识这个区域的价值，因为松山湖找不到可参照的区域”、“松山湖是天然的，大的生态旅游片区，是无意识自发形成的片区。这里的人居环境不用担心人们不认可”……得天独厚的资源优势，可持续性发展的生态规划，深具潜力的新区规划未来，以及珠三角中心的地段位置，“生态与城市兼具”的特质，使松山湖成为东莞版图上天生丽质难自弃的璀璨明珠。也正是这些特质，使松山湖在短短数年的时间里，从东莞的松山湖、珠三角的松山湖，走到了中国的松山湖，而松山湖房地产的价值，正与日俱增。

　　光大·锦绣山河

　　万科·松山湖1号长城世家和堂

　　“锦绣山河”商住小区坐落于风景秀丽、景色怡人的松山湖新城核心地段，总用地面积约6000亩，占整个松山湖面积近四分之一，总投资约40亿元，倾力打造松山湖新城内最大的上流人群居住社区。锦绣山河项目定位为具有人文主义的山水高尚住宅区。规划设计原则：沿湖区以多种北美风情特色的独立别墅为主，在腹地处以高层公寓为主，以保持松山湖景色，减少对景观影响，结合地形等高线布局维持原有地形地貌，采用平坡与台地相结合的模式减少土方量，在保持原生态的情况下减少造价；强调以人为本原则。

　　项目一期占地面积约为18.9万平方米，建筑面积为18.7万平方米，共有132套别墅和799套洋房，共931套。目前项目在售单位为二期洋房鹭栖湖，鹭栖湖整体规划设计更加强调人与周边自然景观资源的融合，增加人与自然景观环境的互动。沿湖区高层住宅园林绿化保持松山湖景色；并结合地形等高线布局，强调以人为本的原则，注重居住的质量，进一步提高参与性与实用性，在景观、朝向、间距、环境等多方面都兼顾。

　　万科·松山湖1号

　　松山湖1号占地约13.3万平方米，建筑面积约7.7万平方米，容积率0.58，总户数约370户，户型结构为140平方米~235平方米的联排别墅，和300平方米~320平方米的独栋别墅，项目的外观和户型等设计上吸收了万科两大经典项目兰乔圣菲和十七英里优点，打造西班牙风格，采用坡地建筑，高低错落，兼顾湖景与园区景观。项目景观设计采用两大以水为核心的规划理念，“U形”水道设计与300米沿湖漫步道纵横交错，将松山湖与社区内外空间紧密相连，同时通过社区亲水活动步道和湖心活动步道形成水中移动景观，规划出独具特色的道路景观。

　　松山湖1号一期入市时，被展示的一大亮点，是项目带来的创新户型“L”TOWN“宽HOUSE”产品。“L”TOWN采用合理的餐厅客厅功能分区设计，产品面宽最宽达到13米，通风采光达到最佳。

　　长城世家

　　由深圳市长城地产有限公司投资，东莞市莞深长城地产有限公司开发的东莞松山湖·长城世家，将11万平方米多层、小高层洋房置于8平方公里湖岸，是长城地产在东莞精心打造的第一个高档临湖度假休闲社区，于2008年7月开盘发售。

　　松山湖·长城世家总建筑面积近11万平方米，以多层和小高层围合组成。建筑设计充分考虑细节，将原生态湖泊与组团园林、入户花园层层交融，保证了户户有景，移步异景。据介绍，长城世家一期现已全部售罄，二期产品即将于今年下半年推出。

　　和堂

　　和堂 院墅是松山湖管委会建设的总部一号项目的生活配套区。位于松山湖新竹路的和堂 在松山湖片区属于较新的楼盘，总建筑面积为40824平方米，规划采用中式人文理念，倡导建筑尊重自然，与自然相契合，在设计建造过程中最大限度地与自然保持协调，顺应山势，附于山坡之上，融于山势之中，保持原有的自然元素，以原山、原水、原林、原居的理念，实现坡地原生态建筑。

　　和堂 的院墅产品户型众多，布局紧凑、南北通透。层层退台式设计使得每层都有露天的平台，可作为空中花园、休闲娱乐区等。房屋入口除了设有独立入户大门，还附赠独立私家庭院。开发商甚为慷慨，多达近100平方米的赠送面积着实吸引人。