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瑞峰:成交跟随供应波动 均价再冲至1万7

房地产门户-房博士 |2016年12月20日 09:50:18|来源:瑞峰优慧垛
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[提要] 上周东莞全市住宅成交511套,面积约5.91万㎡,环比下降27%,住宅均价17193元/㎡,环比上涨26%。

一、导读

1、宏观环境:中央经济会议明确住房定位   东莞容积率计算规则进行修改

全国:2016年12月14日-12月16日在京举行的中央经济工作会议强调:稳中求进依然是工作的总基调,并要继续实施积极的财政政策和稳健中性的货币政策,同时明确促进房地产市场平稳健康发展,正式提出 “房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,将综合运用相关手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落,严格限制信贷流向投资投机性购房。

其中“稳健中性”的货币政策并不等于偏紧的货币政策,而意味着货币政策回归到相对正常的状态,这当中有结构调整之义,抑制资产泡沫。对于住房的定位,意味着从2017年起,中国的住房市场将发生根本性改变,让住房市场回归到基本居住功能,政府会通过信贷、税收等政策对住房市场进行清楚的界定,即支持自住性的购房需求,同时又要限制“炒房”。整体来看,体现出明年房地产调控大环境依然从紧,放松概率低,过热的市场依然面临调控持续加码的可能。

东莞:近期发布的《东莞市建设项目规划指标计算细则》对容积率计算规则作出修改,住宅、商住、工业类等单栋建筑首层架空公共空间的总建筑面积达到或超过150平方米,将不计入容积率。而且细则要求架空公共空间,需作为常年开放的公共空间使用,需面向主要公共绿地或公共活动场所开敞,功能只用作公共休闲活动、绿化种植,意味着小区居民们可以拥有更多、更大的公共空间。另外,莞惠城际轨道寮步站即将竣工,寮步市民可以乘坐城轨出行去市区、去常平坐火车、去惠州将更加便捷。

2、新增供应:住宅供应量节奏加快 下周供应量或将持续走高

上周房企推货节奏加快,供应市场逐渐回暖,住宅新增合计1325套,面积约14.91万㎡,环比上涨128%,具体表现在:1、松湖和临深片区供应集中,合计占比约86%,松湖片区由松山湖晓月湖花园、大朗安华香蜜松湖、大岭山松湖碧桂园所助力,而临深片区则是由凤岗龙城雅郡、三正瑞士公馆、祥利上城、黄江金地湖山大境、清溪金色半山所贡献。2、纯新项目入市量增加,大朗安华香蜜松湖推211套84-100㎡洋房、凤岗三正瑞士公馆推184套97-112㎡洋房及34套181-203㎡别墅、石龙冠龙华府推142套88-135㎡洋房。3、刚需-微改善型产品占据供应主力,占比约为72%,表现在松湖碧桂园、安华香蜜松湖、三正瑞士公馆、祥利上城及冠龙华府所推洋房面积段分布在88-144㎡。

非住宅供应方面合计供应755套,面积约为2.6万㎡,环比下滑30%,产品类型商铺为主,占比约76%,分布片区较为分散。

从上周新拿预售证来看:茶山碧桂园、超卓公馆、观岭高尔夫半山、华讯大宅、凤凰台、碧水天源怡景湾、御景花园、卓越蔚蓝花园、碧桂园Park Royal、海伦堡·松湖湾、光明国际、东田山畔华庭、碧桂园十里江湾、万科棠樾或将在近期有新品入市,其中,茶山碧桂园、超卓公馆、华讯大宅、光明国际为纯新项目,预计下周供应量将持续走高,下周或将是本年内最后一波供应爆发期。

3、成交情况:楼市交投氛围冷清  成交量回落低位徘徊

上周东莞全市住宅成交511套,面积约5.91万㎡,环比下降27%,东莞楼市交投氛围冷清,成交持续萎缩,成交量再次回落至低位徘徊,主要原因有:1、供应短缺难以刺激成交,12月上旬新品量仅有10万㎡左右,明显放缓,成交量立即受影响而跟随下滑;2、区域成交惨淡,34个镇区网签套数皆不超百套,其中14个为个位数,5个零成交;3、缺乏个盘支撑效应,上周销冠满都·中央时代仅有33套,个盘集中网签进入尾声。上周末市场迎来新一波推货,预计新一批个盘支撑效应将会在未来两周有所体现,市场下跌态势被扭转。

4、成交价格:住宅均价17193元/㎡   均价连续三周下滑趋势被扭转

上周东莞楼市住宅均价17193元/㎡,环比上涨26%,主要表现有:1、房价连续下滑趋势被扭转,连续3周下滑后,房价再次抬升为17193元/㎡;2、七大片区以价涨为主,除滨海片区外,其余片区房价皆有上涨,并以松湖片区表现最为明显,上涨幅度50%,主要原因是松湖片区从人才公寓限价成交,转至松湖碧桂园(19650元/㎡)为主流成交项目,从而提升片区房价;3、热门区域重夺战场,低洼镇区集中签约结束,上周凤岗、大岭山等热门区域重夺成交主战场,区域价格较高,支撑楼市均价。

5、楼盘活动:迎来新一波推货高潮  8个项目进行新推  去货率有所提高

经过之前两周的蓄客期,市场如期迎来新一波推货高潮,上周有5个纯新项目开盘及3个项目加推,集中在松湖片区。整体来看,去化率基本在5成以上,市场热度逐步回升,客户入市欲望增加;客户结构:松湖片区呈现出本地客和深圳客各占一半,城区、石龙等区域以本地客为主;沙田项目深圳客占比高达9成,主要是靠二三级联动影响;价格方面,保持平稳的态势,其中松湖片区新推项目均价约在1.6万-2万/㎡,呈现出稳步上升的趋势。

顺推方面,项目仍然以美食、亲子类等聚集人气的暖场活动为主,表现在保利中惠悦城的成都美食节及帝王蟹答谢宴、万科棠樾海底捞火锅宴和海伦堡松湖湾emoji表情包主题彩色跑

6、土地市场:企石商住地花落碧桂园  望牛墩地块本周待拍  凤岗地块引关注

成交方面:时隔3年企石再次迎来商住地拍卖,历经近4个小时共108轮激烈竞拍之后,最终以13.8亿花落碧桂园,楼面地价8685元/㎡,溢价率高达543%。此地块刷新了企石土地市场历史楼面地价、总价及溢价率的记录。

出让方面:上周一宗位于凤岗镇官井头村的商住地在国土局进行挂牌公示。该地块占地面积约7.3万㎡,起始价约21.92万元,起始楼面地价15000元/㎡,起始总价及楼面地价均是全市土地市场历年新高。地块地理位置优越,与名流印象花园、大运城邦等项目毗邻,此地块优质程度或将引起房企哄抢,故采用 “限地价+竞配建”方式进行竞拍,出让价达到 29亿后改为竞配建商品房,这也是新政出台后首次采用新的土拍制度。

待拍方面:本周迎来了望牛墩2.12万㎡商住地进入最后竞拍阶段,起始价15000万元,起始楼面价2834元/㎡。该地块位于望牛墩镇望联村,处于镇中心区域,临近恒大翡翠华庭(10400元/㎡),周边生活配套完善。该地块竞拍有望延续前两周土地成交火热态势,望牛墩区域地王或将产生。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况:楼市交投氛围冷清  成交量回落低位徘徊

1.2供需量价走势:住宅均价17193元/㎡   均价连续三周下滑趋势被扭转

1.3物业类型成交:别墅写字楼成交小幅上涨   洋房占比60%

1.4产品类型成交:130㎡以下产品全线下跌  大户型去货较好

1.5区域成交:区域成交惨淡 34个镇区网签套数全部不过百  

 

1.5.2个盘成交排名(按套数)

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交:80-110㎡产品成交占比56%

1.6.2别墅产品面积区间成交: 150-250㎡以下产品占72%

1.6.3普通住宅各单价区间成交:12000-13000元/㎡占比12%

1.6.4别墅各单价区间成交:14000-18000元/㎡别墅占37%

1.7楼盘活动:迎来新一波推货高潮  8个项目进行新推  去货率有所提高

1.8新增供应:住宅供应量节奏加快 下周供应量或将持续走高

1.9新开工:开工节奏依旧缓慢   石排国际公馆上周开工

2、土地市场

2.1待拍土地:本周企石商住地进入竞拍 起始楼面价1350元/㎡

2.2出让土地:无

2.3土地成交:常平商住地被恒大珠三角斩获  楼面地价达9397元/㎡

2.4土地预告: 无

2.4土地预告:无

三、宏观经济政策环境

1.1经济环境 

1.1. 中央经济工作会议:明年货币政策稳健中性 抑制房地产泡沫

中央经济工作会议14-16日在京举行。会议强调,稳中求进工作总基调是治国理政的重要原则,也是做好经济工作的方法论,明年贯彻好这个总基调具有特别重要的意义。稳是主基调,稳是大局,在稳的前提下要在关键领域有所进取,在把握好度的前提下奋发有为。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。另外,会议明确促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

1.1.2中国国家发改委明确2017年九大重点工作

国家发改委17日在京召开年度工作会议。国家发改委主任徐绍史在会议上表示,发展改革系统2017年要重点抓好九方面工作。一是确保“三去一降一补”取得实质性进展;会同或配合有关部门积极推动去库存。;二是加快推进关键性改革任务重点突破;三是释放内需潜力促进经济平稳健康发展;四是积极培育新增长点增长极增长带;五是深入推进创新驱动和产业转型升级;六是有重点地推动对外开放和经济合作;七是坚决守住不发生系统性区域性风险底线;八是加快提升绿色循环低碳发展水平;九是更加注重社会民生补短兜底。

1.1.3对标支付宝微信 银联正式推出二维码支付

银联发布银联二维码支付标准,这是继央行承认二维码之后,中国唯一的卡组织发布的合规扫码标准。银联正在立起旗帜集结数家发卡行及第三方支付,反扑被支付宝和微信此前牢牢把守的线下扫码支付市场。

1.1.4  11月全国财政收入11491亿元 个税同比增22.1%

财政部发布了2016年11月财政收支情况。11月全国一般公共预算收入11491亿元,同比增长3.1%,税收收入为8554亿元,同比下降2.5%。在土地和房地产相关税收中,契税400亿元,同比增长10.2%;土地增值税313亿元,同比增长7.2%;房产税170亿元,同比增长12.5%;耕地占用税157亿元,同比下降22.7%;城镇土地使用税153亿元,同比增长19.8%。

1.1.5年内第17次变相降准落地 央行本周共注资6440亿元

从央行获悉,为保持银行体系流动性的合理充裕,结合近期MLF到期情况,当日央行对19家金融机构开展MLF操作共3940亿元,其中6个月2070亿元、1年期1870亿元,利率与上期持平,分别为2.85%、3.0%。值得注意的是,昨日并没有MLF到期。这是央行年内进行的第17次变相降准操作。进入今年第四季度以来,央行加大了MLF操作的频度和力度,其中10月份和11月份各进行了两次,截至目前,12月份也已进行了两次MLF操作,上次操作为12月6日。

1.2楼市环境

1.2.1房地产开发三大指标同步放缓

国家统计局13日发布数据显示,今年1至11月,全国房地产开发投资93387亿元,同比名义增长6.5%,增速比1至10月回落0.1个百分点。这是房地产投资增速连续四个月上涨后首现下滑。除此之外,前11个月,房地产开发企业到位资金、房屋新开工面积增速均有所回落,房地产开发三大指标同步放缓。

1.2.2统计局:11月下半月大部分一线和热点二线城市房价环比下降或持平

国家统计局19日发布了70个大中城市住宅销售价格统计数据,并进行以下解读: 一、11月下半月一线和热点二线城市中11个城市房价环比下降或持平,在因地制宜、因城施策的调控政策作用下,15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温,房价走势明显趋稳;二、11月份70个大中城市一二线城市房价走势继续呈现积极变化,三线城市总体较为稳定。

1.2.3前11月全国商品房销售面积增24.3% 销售额增37.5%

据国家统计局网站消息,2016年1-11月份,中国商品房销售面积135829万平方米,同比增长24.3%,增速比1-10月份回落2.5个百分点,住宅销售面积增长24.5%;商品房销售额102503亿元,增长37.5%,增速回落3.7个百分点,住宅销售额增长39.3%。

1.2.4 11月新增信贷7946亿超预期 房贷占七成

中国人民银行12月14日公布的金融统计数据显示,11月新增人民币贷款7946亿,环比增加1433亿,超出市场预期。居民中长期贷款(主要是住房按揭贷款)仍是新增信贷的主力,11月居民中长期贷款新增5692亿,约占当月新增贷款的七成。

1.2.5 城市建设用地审批缩短至半年

从国土资源部今天召开的新闻发布会上获悉:城市建设用地审批将简化,报国务院审批农用地转用和土地征收时,不再报送标注用地位置的土地利用总体规划图,具体用地是否符合土地利用总体规划由省级部门把关。国土资源部规划司司长庄少勤表示,简化审批后,城市建设用地审批时间可由此前的一年甚至更长,缩短至半年左右。

1.2.6成都发布“28条”新政促产业转型 严禁期房转让

成都市近日对外正式发布了《关于加强市场监管创造良好市场环境促进消费的意见》(成府发〔2016〕27号)。成都“28条”新政第23条所涉及的加强房地产市场监管一项,针对土地开发环节,严禁擅自调整项目用地性质,严格房地产开发项目容积率管理;无法整改的,对超出计容面积部分的收入予以罚没。针对商品房销售环节,上述监管措施要求,“完善商品房销售备案规则,严格商品住房合同网签备案管理,严禁期房转让,商品住房网签备案后,不予变更、注销。严禁捂盘惜售、囤积房源、炒卖房号、恶意炒作、哄抬房价以及违规为个人提供首付款、发布虚假交易信息等扰乱商品房市场秩序的行为。”

1.2.7湖北:商品房价格须一套一标 车位价格要注明

根据将于2017年2月1日起开始实施的《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》,开发商自有产权停车位、车库的销售价格、租金标准、租赁年限等,都要在售房时标示清楚。

1.2.8珠海公积金贷款调整:首付比例调整 两套及以上住房停止放贷

珠海市住房公积金管理委员会12日发布关于调整住房公积金贷款首付款比例有关事项的通知。一、住房公积金缴存职工家庭首次购买普通住房(指从未购置过住房),按照国家政策,住房公积金贷款最低首付款比例不低于30%。二、对于有购房贷款记录、但申请住房公积金贷款购房时实际没有住房的缴存职工家庭;有一套住房、但没有购房贷款记录的职工家庭或相应购房贷款已结清的职工家庭,申请个人住房公积金贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于30%。三、住房公积金缴存职工家庭拥有一套住房,其相应购房贷款未结清但住房公积金贷款已结清的,再次申请个人住房公积金贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于40%。四、对拥有两套及以上住房的职工家庭,暂停发放个人住房公积金贷款。

1.3产业动态

1.3.1五部门:十三五末将建300个小微企业双创示范基地

14日据工信部网站消息,日前,工信部、国家发改委、财政部、国土资源部、国税总局下发了《关于推动小型微型企业创业创新基地发展的指导意见》,提出,到“十三五”末,公告300个国家小型微型企业创业创新示范基地,推动地方培育和建设3000个省级小型微型企业创业创新基地,形成一批特色鲜明、成果显著的小微企业双创基地,探索一套从孵化培育到产业化发展的有效机制。

1.3.2浙江一年两次出台惠企政策

继4月出台《关于进一步降低企业成本优化发展环境的若干意见》,提出企业减负降本30条措施后,浙江省政府办公厅又于近日发布《关于进一步减轻企业负担降低企业成本的若干意见》,再次出台20条为减轻企业负担的深化措施,将进一步从税费、用能、用地、用工、物流、融资等方面,再为企业减轻负担200亿元以上,两次叠加预计全年可减轻企业负担1200亿元。浙江也成为目前全国唯一一个一年内两次出台企业减负降本政策的省份。

1.3.3中国家居拟13.5亿港元购 75万平中山神舟航天乐园

12月12日,中国家居控股有限公司公告指出,于12月9日,公司、买方(Vanilla Venus Limited,于英属处女群岛注册成立之有限公司,为公司全资附属公司)及卖方就广东省《十三·五》重点建设项目的中国(中山)神舟航天乐园项目收购事宜,订立该协议。据此,卖方将出售及买方将收购目标公司已发行股本的100%,代价为13.5亿港元。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1东莞:容积率计算规则有修改 小区公共空间有望增加

《东莞市建设项目规划指标计算细则》(以下简称“细则”)容积率计算规则近日作出修改,住宅、商住、工业类等单栋建筑首层架空公共空间的总建筑面积达到或超过150平方米,将不计入容积率。而且细则要求架空公共空间,需作为常年开放的公共空间使用,需面向主要公共绿地或公共活动场所开敞,功能只用作公共休闲活动、绿化种植。依据该细则,符合条件的建筑物首层的建筑公共开放空间不计入容积率,可以鼓励开发商将住宅等小区建筑首层架空,从而增加小区内公共开放空间。

2.1.2莞惠城际二等座全程不超66元 寮步站等站点即将竣工

12月12日,省发改委网站发布了关于莞惠城际、广佛肇城际高铁动车组暂定旅客票价率及有关问题的通知。其中明确,莞惠城际(东莞望洪至惠州小金口)高铁动车组旅客票价率实行政府指导价、上限价管理,一、二等座票价率分别为每人每公里0.792元、0.66元。据了解,莞惠城际东莞常平东至望洪段仍在建设中,寮步站等站点即将竣工。该路段正式通车运营时间尚未公布。

2.1.3虎门收获累累硕果 财政收入增近三成

虎门在官网公布了2016年前三季度主要经济指标完成情况。前三季度,虎门的GDP达到369.99亿元,增长8.2%。其中,固定资产投资总额、各项税收总额、镇本级可支配财政收入等几项均保持高位增长。作为衡量镇街财政实力水平的重要指标之一,虎门今年前三季度的“镇本级可支配财政收入”达到20.3亿元(增长29.1%),距离2015年全年“镇本级可支配财政收入”的23 .5亿元,仅有一步之遥。

2.1.4石排镇将对接区域交通设施 五年内打造滨江宜居城镇

石排镇将打造成为以历史文化、自然生态为特色的休闲旅游区,和新兴的现代制造业基地。市城乡规划局官网目前正在公示《东莞市石排镇总体规划修改(2016-2020年)》(以下简称《总规》),显示石排镇在5年内要成为东莞重要的滨江宜居城镇,充分衔接周边地区交通基础设施建设,构建“快进快出”的对外交通体系。预留城市轨道预留通道二线位;高快速路系统包括从莞高速、东部快速路、东园大道和石茶路4条区域联系通道,并预留省道120快速通道。

2.2产业动态

2.2.1东莞对口援疆再签约7项目 投资超7.5亿元

12月17日上午,驻守祖国大西北的新疆兵团第三师图木舒克市诚挚邀请东莞市有关领导、行业协会和企业精英,在莞隆重举办了一场援疆招商推介会。这次招商推介会吸引了世界莞商联合会、东莞市企业联合会、东莞市发展服装协会、东莞市毛纺织行业协会、东莞市食品行业协会、东莞市旅行社行业协会、东莞市果品行业协会130余家企业参加。招商推介会上,双方成功签约7个项目,总投资额超过7.5亿元,涉及针织服装、染整、农副产品销售等领域。

2.2.2第七届香博会16日开幕 展会面积参展商家为历年之最

保利·中国东莞第七届国际沉香文化艺术博览会(以下简称“香博会”)将于本月16-20日在寮步举行。本届香博会的展会面积、展位数量、参展商家等都是历年之最。目前,香博会招商工作已完成,共设置1300个国家标准展位,预计将有50万观众入场。此前,寮步镇已举办了六届香博会,总交易额超26亿元,接待游客超200万人次。未来,寮步将把香博会打造成为“中国沉香文化第一展”和珠三角文化艺术聚集地。

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