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天为地产:年底会战,全线态势平稳

房地产门户-房博士 |2017年01月04日 11:46:02|来源:天为地产
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[提要] 12月份全市住宅签约价格15435元/平方米,环比下降2.9%,同比上涨44.4%,与上月相比,房价有所下滑。

一、每月看点:

宏观政策:全国房地产市场依然呈现“分类分城施策”的主线,但从大环境来看,房价仍然过热或持续上涨的城市面临楼市追加调控可能性极大。 

新增供应:新增面积环比下滑13.2%,虽有所下降,但整体供应量与上月持平。天为地产研究中心认为,开发商抢滩年前冲刺,供应活跃,项目批量推货,扎堆入市。近两月来新增供应迎来供贷小高潮。根据统计,12月共有36个项目新品加推,主要集中在松湖、临深和东北片区;纯新项目上市量有所加大,有中央时代、碧桂园城央壹品、东新御珑庭等14个项目纯新开盘。

成交量价:受近两个月来的供应放量带动,12月成交量稳步上涨。住宅成交面积42.09万m2,环比上涨0.7%,同比下降66.2%。全市住宅签约价格15435元/平方米,环比下降2.9%,同比上涨44.4%,与上月相比,房价有所下滑。天为认为,受调控从严、观望情绪等方面或对其上涨趋势有所拉低;成交价格在本月受开发商定价策略、成交结构影响而出现波动,但整体态势保持平稳。

营销策略:部分房企为年底业绩冲刺,在本月出现一些常见的促销跑量,比如“一口价、特价房、明星单位、低首付”等促销活动频频上演;另外,暖场活动仍是楼市营销市场的主线,表现为业主答谢会、手工DIY、亲子活动、抽奖、美食等活动形式。

后市展望:(1)明年东莞土地市场有所放量,但出让地块集中在楼市相对冷清的常平、企石、谢岗、望牛墩等镇区,政府有意减少热门区域的地块出让,一定程度上也规避地王频出现象,稳固楼市调控效应。(2)受政策信贷的收紧、房企对后市信心不足、土地供应萎缩等方面影响,房企投资和新开工意愿降低,预计后市开工节奏将持续放缓。

二、楼市分析

1、商品房新增供应分析

1.1总体情况汇总

东莞市12月份住宅新增6438套,环比减少13.2%,同比减少24.9%,新增住宅面积72.87万㎡,环比减少3.9%,同比减少26.7%。非住宅新增4098套,环比增加80.8%,同比增加23.2%,新增非住宅面积92.26万㎡,环比增加436.2%,同比增加165.7%。商品房新增10536套,环比增加8.8%,同比减少11.4%,新增供应面积165.14万㎡,环比增加77.5%,同比增加23.1%。

1.2商品房新增供应情况

1.3商品房新增供应——物业类型

1.4住宅新增供应月度走势

1.5住宅新增供应——产品类型

1.6商品房新增供应区域分布

2016年12月东莞共有20个镇区有商品房新增供应,其中黄江新增供应套数和新增供应面积均最多,分别供应1087套和供应面积11.05万㎡;其次,凤岗、桥头分别位居第二、三位。

1.7楼盘新增供应明细

2、商品房成交分析  

2.1总体情况汇总

2016年12月东莞住宅成交3848套,环比增长3.9%,同比下降64.2%,住宅成交面积42.09万m2,环比上涨0.7%,同比下降66.2%,成交金额64.97亿元,环比下降2.1%,同比下降51.3%,成交均价15435.55元/m2,环比下降2.9%,同比上涨44.4%;

非住宅成交套数2768套,环比增长32%,同比下降23.4%,非住宅成交面积达19.26万m2,环比增加24.2%,同比增加12.9%,非住宅成交金额25.35亿元,环比增加8%,同比上涨31.7%。

商品房成交6616套,环比增加14%,同比减少53.9%,成交面积61.35万m2,环比增加7.1%,同比下降56.7%,成交金额达90.32亿元,环比增加0.5%,同比下降40.8%。

12月份全市住宅签约价格15435元/平方米,环比下降2.9%,同比上涨44.4%,与上月相比,房价有所下滑。

2.2各区域住宅签约明细(前十名)

从区域成交排名来看,成交套数方面,大岭山成交433套摘得桂冠,主要表现楼盘有松湖碧桂园;常平、松山湖等位居其后;成交金额方面,大岭山成交9.05亿元居第一,成交均价19522.65元/㎡;常平成交6.73亿元位居第二,成交均价13853.31元/㎡;虎门成交5.83亿元居第三,成交均价18493.33元/㎡。

2.3价格走势

2.4各镇区住宅签约均价地图

2.5各片区住宅签约明细

2.6各片区住宅签约均价地图

2.7 11月东莞楼盘(住宅)网签金额排行榜

2.8商品房签约——物业类型

2.9住宅签约——产品类型

3.楼盘营销 

3.1 楼盘活动动态

三、后市展望

1、土地市场   

1.1土地交易

值得注意的是12月成交的3商住土地全都以高溢价率成交,都刷新了该块地所在镇区的楼面地价记录,其中恒大集团拿了常平镇上坑村和望牛墩镇望联村的两块商住用地,另一块商住用地被碧桂园砍获;另外,两块土地是商服用地,其中一块位于东坑镇彭屋村的批发零售用地被东莞市泓然实业投资有限公司拿下,另一块位于南城宏七路的地下空间用地被东莞市宏图总部基地发展有限公司拿下。

1.2土地预告

根据天为地产研究中心监测数据显示,未来阶段性东莞土地市场将有1宗商住商服用地挂牌入市。

2、潜在供应    

2.1新开工总体情况汇总

2016年12月东莞全市住宅新开工面积79.96万m2,同比增长149%,环比增长316%;非住宅新开工面积48.48万m2,同比增长581%,环比增长321.9%;商品房新开工面积128.44万m2,同比增长227%,环比增长318%。

2.2新开工月度走势

2.3新开工区域分布

2.4新开工各物业类型

2.5新开工项目明细

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