投资东莞商业公寓 地段才是王道

房地产门户-房博士  | 2017年04月06日 11:00:00  | 来源:南方日报
[提要] 但需要注意的是,商业公寓无论在购买、使用、持有和转让方面,都和住宅有很大的不同,市民在购买的时候应规避投资风险。

但需要注意的是,商业公寓无论在购买、使用、持有和转让方面,都和住宅有很大的不同,市民在购买的时候应规避投资风险。

商业公寓成楼市投资热点

在非住宅产品中,最近三年,东莞商业公寓大行其道,2016年更是供需两旺创下新高,占全市公寓的供应量和成交量的比重分别为88%、74%。

东莞中原研究部有关数据表示,城区公寓或具地段优势的公寓项目放量剧增,又受资产配置荒、楼市加杠杆的推动,2016年商业公寓市场成交量上升,价格反弹,同比2015年上涨35%。

统计数据显示,东莞商业公寓项目产品主打小户型产品(30—60平方米),从供求关系来看,小户型产品便于控制总价,迎合市场投资客低总价、低首付需求,最为畅销。2016年总价在60万元以下的商业公寓成交量占全市比重为68%,反映投资客对总价60万元以下的公寓接受度最高,低总价、小户型是市场成交主流。

2017年仅城区就有碧桂园东江月、城南四季、泰禾新天地、寰宇汇金中心、保利珑远国际广场、阳光天地商务中心、卓越中寰7个全新项目有公寓单位供应,其中阳光天地商务中心以公寓为主打,供应量超1500套。寰宇汇金中心和保利珑远国际广场的公寓供应量也达到700套以上。

卓越中寰的产品构成也是以公寓为主打,泰禾新天地的公寓供应量为500套左右。此外,2016年已经开盘入市的碧桂园帕克诺雅后续公寓供应量也在700套以上。

从成交来看,LOFT商务公寓正在引领东莞公寓投资新方向。随着地价上涨及项目竞争的差异化,为提升产品溢价能力,LOFT产品成为开发主流,其个性的独立空间、可满足简单居住需求及办公等优势,越来越受客户欢迎。在东莞,在同样面积段下,LOFT公寓去化更快,且相比平层产品售价高出两成左右。

3月东莞商务公寓成交回暖

东莞住宅限购政策持续下,商业公寓不限购限贷,将会继续受到市场关注,去年的成交量也确实有所提升。

然而,尽管东莞的限购政策并没有限制商业公寓的准入,但从去年10月以来,东莞的商务公寓成交并没有像很多人预计一样出现井喷,反而是经历了一个不断递减的过程。

根据天为地产市场研究中心的数据统计显示,从2016年10月1日至今年的3月28日,东莞商务公寓的供应量呈递增趋势,累计新增供应量为5774套。而去年10月东莞商务公寓住宅成交量为1794套,随后递减,今年1月、2月的成交量各为500多套,直到3月才回升至1370套(截至28日)。

究其原因,天为研究中心方面认为,商务公寓属于非住宅物业,而非住宅市场依然是东莞去库存的重点。“东莞的限购政策在一定程度上保护了非住宅市场,但住宅市场执行严格的楼市新政,使得市场投资氛围趋冷,购房者观望情绪蔓延,非住宅市场同样也会受到影响。”

合富辉煌东莞分公司发展研究中心总监李兴旺认为,虽然去年商务公寓占比有所提升,但这并不能理解为东莞的限购政策促进了商务公寓的销售,而更大程度上是因为限购使得住宅的成交出现下滑。

“今年住宅的成交量下滑,和2016年市场情况有关。去年东莞房价上涨很快,导致有相当一部分人恐慌性置业,本来打算是明年后年才买的,现在提前透支了需求。市场需要经历一次需求消化、累积,再进一步消化、累积的过程,这需要一个周期。同样,这种情况也会影响到商务公寓的成交。”李兴旺说。

他认为,由于东莞楼市对住宅进行限购,有些家里已有两三套房的市民,投资需求会转移到商务公寓、商铺和写字楼上,但整体而言,商务公寓的去化周期依然较长。

地段是商务公寓选购的首要因素

业内人士提醒,地段优势仍然是公寓项目保值增值的关键。从去年成交情况来看,东莞主城区成为了东莞公寓市场的成交主力,尤其以CBD片区及轻轨沿线公寓最为抢手。

李兴旺说,商务公寓的出现主要是有的地块在土地出让条件处注明要有10%或20%的面积是商业属性。“但有的项目处于偏远地带,不属于商务区,没办法建写字楼,建商铺也消化不了,三选一只能选择建商务公寓。对于这样的项目,投资者入手的时候需要非常谨慎。”

他说,商业公寓的投资要考虑交通便利、商业配套,因为商业公寓属于非住宅物业,非住宅物业不限购限贷,但首付不低于50%,如果地段不好的话很难找到下家接手。

天为研究中心有关负责人告诉记者,商务公寓的贷款期限一般不能超过10年,贷款利率上浮度高,而且不能申请住房公积金贷款,在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠,交易和持有成本高。

“对于那些有投资需求的人来说,选择地段好的商务公寓进行投资是可以的。因为商务公寓的价格比住宅低,如果租金回报率能够达到6%左右,还是可以选择出手。但对于那些住宅和商务公寓二选一的市民来说,还是建议买住宅更好。”李兴旺说。

需要注意的是,目前东莞多个区域有楼盘推出了“低首付”的促销模式,开发商为了快速出货,为购买商务公寓的买家垫付一定比例的首付。

据悉,很多投资公寓的购房者资金实力不强,“低首付”对于拉动成交可以起到不错的作用,而且“低首付”的方式还可以拉高单价,提高开发商的利润。不过,“低首付”的背后往往是“高月供”,开发商通过其他方式借贷给购房者的首付款,一般需要1—3年内还清,每月还贷的数额就会比较大,这都是购房者需要注意的。

此外,商务公寓一般是商业性质的土地,产权多为40年。与普通的住宅公寓相比,商务公寓虽然不限购,但是,商务公寓的水电费按照商用收费标准计算,费用相对较高。

“商务公寓普遍不通燃气,做饭只能使用电,一般也没有阳台,这些差别,购房者在购房前都要了解清楚。”天为研究中心有关负责人说。

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