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高周转模式遇瓶颈!下半年房企降价甩买?

房地产门户-房博士 |2018年07月10日 08:30:39|来源:东方财富网
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[提要] 在各地楼市调控加码、融资收紧的背景下,高周转一度被视作开发商筹钱的利器,但如今这一模式似乎也遇到了瓶颈,有专家观点预测,出于资金面兑付压力等因素,2018年下半年楼市或有望迎来开发商主动降价的“奇景”。

在各地楼市调控加码、融资收紧的背景下,高周转一度被视作开发商筹钱的利器,但如今这一模式似乎也遇到了瓶颈,有专家观点预测,出于资金面兑付压力等因素,2018年下半年楼市或有望迎来开发商主动降价的“奇景”。

高周转模式遇瓶颈

当前在融资不畅的背景下,房企追求规模增长,唯有高周转才是“助推器”。有业内人士形容“快投资、快开发、快销售、快回笼”是房企高周转的“四把快刀”。

实际上这并不难理解,融资趋紧,开发商唯有加快周转,手里才能有钱。

但高周转的前提是,房子好卖且卖的够快,但现在的情况是,龙头房企连既定的销售目标都很难完成。

克而瑞公布的最新销售数据统计发现,2018年TOP30房企中公布了销售目标的有20家房企,上半年仅有8家房企的目标完成率达到50%。

上述20家房企中,有14家房企2018年销售目标同比增速较2017年实际销售同比增速出现下降。同时,考虑到2018年市场环境的变化等多重因素,房企在制定2018年销售目标时极为谨慎。

以碧桂园为例,依靠主攻三四线城市、连续5个月登上房企销售额榜首的碧桂园正在改变扩张策略,为缓解融资政策收紧带来的压力,试图牺牲规模甚至利润,以保证现金流。

有碧桂园内部人士透露,有的项目哪怕利润转负,也要抢现金流。

碧桂园曾被视作高周转鼻祖。有业内人士形容碧桂园在用做快消品的模式来做房地产,这是一般的房企想学都学不来的运营开发模式。

实际上亏本卖房也是迫不得已。在全国多地楼市调控维持收紧态势的背景下,房企销售回款到位速度迟缓。

而在资本市场融资、海外发债、银行贷款、公司债券等融资渠道不断收紧的态势下,即使是以信托为代表的“非标融资”亦不肯轻举妄动,房企融资成本也逐渐水涨船高。

据证券日报引述北京某信托公司业务总监的话称,现在对融资方的最低要求是百强房企,其次还要考虑项目位置,对于二线以下城市基本不予考虑。对于实际融资成本,该业务总监表示,由于涉及多方因素考虑,融资成本有所不同,但即使是实力雄厚的大型房企,成本也普遍在8%以上,甚至可到两位数水平。

房企三季度资金压力最大,从资金面角度来看,今年三季度为民营房企资金兑付压力最大时间。

张宏伟直言,房企后续融资的难度只增不减。住建部等部委的楼市严查行动会影响下半年的销售预期,进而影响房企回款速度。预计接下来房企资金面将越来越紧张。

同策研究院的数据显示,6月份共有5家房企完成9笔融资,监测房企发行公司债融资总额为187.57亿元,环比增加221.48%,融资总额占比36.97%。融资金额虽较上月呈现较大幅度上升,但多为已过审公司发行的第二期、第三期公司债券,实际新增发债数额并不乐观。

与此同时,境外发债环境更加严峻,6月境外发行占比进一步走低。6月发行的公司债中,境内发行161.10亿元,境外发行26.47亿元人民币,境外发行占比仅为14.11%(5月境外发行占比31.45%)。

易居中国研究院副院长杨红旭也表示,近期关于开发商融资困难、负债率高、股价大跌、地王被套、高周转遇阻等负面报道很多。这是矛盾累积到一定程度之后的必然结果!

大家想一想,本轮房地产大牛市已持续三年,持续时间之长、房价涨幅之大,创了历史之最。在这样一场惊天盛筵中,部分开发商纸醉金迷,不断大幅提高销售目标、大肆加杠杆、疯狂拿地、任性扩张,为了业绩排名,把风险管控,丢进了垃圾筒。

然而,盛筵总归会散席……而部分房企,已经醉卧地上,爬不起来……个别房企,酒精中毒太深,估计救不活了…

楼市或最早四季度入冬

杨红旭甚至预测,今年下半年,全国楼市的关键指标,比如成交量、价格、开发投资、房企资金来源等,都会继续走弱。总体看,可能在四季度或明年一季度,正式入冬。

杨红旭表示,以全国新房销售增速来看,2016年4月增幅见到高点,其后持续下滑,至2018年5月,增幅逼近零,估计未来两三个月,将由正增长转为负增长,也即量跌。

其实,一二线城市的成交量,早在2017年下半年就转为同比下跌了。

杨红旭认为,股市的低迷,也将令那些质押比例过高的房企,出现资金危局。一方面,拿地扩张的节奏,将会明显放慢。另一方面,将会加快楼盘销售节奏,回笼资金,为过冬做准备。

而上述两个因素,将进一步促使楼市降温!

房企降价成潮流?

但是对于会不会出现开发商为回笼资金而大面积降价,专业人士至今也有不同看法。

张宏伟认为,预计2018年三季度,出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素,更多的房企会放弃自己的价格“底线”,寻求“降价”,甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。此时,再加上棚改货币化安置急刹车、房企海外发债叫停等利空消息,房企通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多。

欧阳捷则给出了另行解决之道,有土地资源的中小房企,可以寻求与大房企合作开发,减少经营风险,降低负债。

而一些既无独特能力又无土地资源的房企可以继续下沉,在三四线城市做不了老大,到五六线城市或许可以做大。

最后实在不行,就应该选择退出房地产开发,早退比晚退好。转向地产基金等方面更好,毕竟开发商到这一领域,既熟悉开发流程,又积累了一定人脉积累,也最懂开发商的痛。

从资金流的角度看,支撑短期市场的因素都在走弱,包括居民端房贷利率维持上行态势,企业端融资继续受到抑制,人才引进政策和学区房政策的刺激效用衰减。预计下半年二手房市场下行压力略大于上行动力,总体二手房市场趋稳或略向下。

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