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“三限”之下,多城市一二手房价格严重“倒挂”!

房地产门户-房博士 |2018年07月12日 09:55:07|来源:经济参考报
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[提要] 2018年上半年,地方城市纷纷推行严厉的调控政策。新房市场普遍受到限购、限价、限贷等抑制性政策,在此基础上,部分城市一二手房价格“倒挂”现象严重。

2018年上半年,地方城市纷纷推行严厉的调控政策。新房市场普遍受到限购、限价、限贷等抑制性政策,在此基础上,部分城市一二手房价格“倒挂”现象严重。

今年上半年北京市新建商品住宅(不含保障房)共网签10790套,比去年下半年的14076套下降23.34%,降幅比例较大。上半年新房成交均价43198元/平方米,比去年下半年均价45879元减少5.84%。

与此同时,上半年北京全市二手住宅网签总量为76640套,比2017年下半年增长57.6%,在半年走势上结束了2017年的两连降,价格方面一直维持在5.5万元/平方米至6万元/平方米之间。

整体来看,上半年北京一二手房价格持续“倒挂”。一位业内人士指出,这主要是因为北京已经步入二手房时代,新房基本位于五环以外的远郊区县,所以价格较市中心的二手房更低。

从南京、杭州、上海、苏州这几个城市的一二手房市场来看,同一城市同一区域、同一地段也普遍出现价格倒挂。根据诸葛找房对杭州拱墅区、济南历下区、广州黄埔区、上海静安区、成都成华区、北京密云区等20个城区数据分析结果显示,新房二手房价格倒挂较为普通。价格差在3000多元/平方米至6000多元/平方米不等。

上述业内人士认为,这种现象主要是政策调控所致,因为政府对新房的调控更直接,力度更大,而二手房价格更多是买卖双方在市场交易中形成的,政策的影响相对更小。

该人士进一步分析,该现象需要从城市、区域、楼盘的具体情况来看。在他看来,从长期来看,一二手房价格的“倒挂”并非不可接受的问题。因为新房市场在调控下有满足中低收入人群基本居住需求的功能,所以新房市场是可以有两个方向的,一是保障房市场,另一个则是纯粹的商品房市场,两个市场各有各的价格机制,保障房市场按保障价格前行,纯商品房市场则由市场定价,双方互不干涉。

“至于二手房市场,由于业主多为个人,交易价格更多的还是会由市场决定,政策调控需要更多地从税收方面展开,包括一些限售政策”。上述人士表示,“新房和二手房之间的价格差不一定需要抹平趋同。虽然在短期之内价差对个人的投资决策可能会产生影响,但在限售政策以及正在健全的一些长效机制作用下,两个市场是可以区隔发展的,并不是需要完全统一。”(网络整理)

而据合富数据研究显示:上周(0702-0708)东莞新建商品住宅供应仅288套,创今年除春节以来第二低谷。市场呈现供应不足,需求受到压抑;上周东莞新建商品住宅网签约765套,环比前一周大幅减少45%。受房企月度网签任务影响,“月尾高,月初低”为正常现象,上周网签量处于今年以来常态水平,即600-800套/周;上周东莞新建住宅网签均价约17431元/平方米,较前一周略降7%,主要原因为前一周基数较高,另外,上周全市签约金额排名第一的中信红树山签约均价2.1元/平集中签约83套,对整体均价有约4%的拉高。近两周东莞网签均价呈现明显上升,预计下周将有所回落。

今年的房地产市场与以往不同的是, 房企打起“高首付” 牌,而 “高首付”频现,可窥探出随着利率市场持续上浮,房企资金吃紧日渐明显,最近2个月,监管层就对房企发债资金用途监管明显升级,随着境外发债难、监管趋严,使得房企融资情况不容乐观。在资金压力下,更多房企强调回款,并加强对现金流的管理,此背景下叠加网签政策的高强压制,启动高首付优惠/一次性付款享额外优惠项目日渐普遍,更有甚者,设定首付款最高上限才具有认筹/购房资格,在资金压力下,对现金流出现收紧/高周转的房企而言,相比高价产品成交后网签备案的遥遥无期,回笼资金比刺激成交更具动力,从不利因素来看,置业“高门槛”化反过来将制约需求,同时不可避免误伤刚需,房企资金不足也造成开发速度放缓影响供应节奏,换言之,下一阶段,市场成交维持低位徘徊、预售房源偏紧难有太大的改善。(合富数据)

不正常的市场常态终究只是暂时的,经过一段时间的磨合调控,楼市最终还是要恢复常态的。在如此多的呼声中没准下半年的楼市会按照大家的预期所想进行降价跑量,是不是很期待呢?

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