土拍接连被叫停 房企开始对土地不感冒?

房地产门户-房博士  | 2019年09月25日 17:13:46  | 来源:房博士
[提要] 9月份土拍波折不断。

9月25日,位于东坑镇政府旁的2019WG035号建设用地截止挂牌,这宗100%自持的商业地被东莞市东富物业投资有限公司以底价斩获,折合楼面地价2304元/㎡。至此我们发现,9月份挂牌出让的8宗土地中,已经有7宗出了结果。然而与其他月份相比,9月份土拍可谓是波折不断,也许这预示未来东莞土拍市场将有一波调整。

异常初现 出让地频频终止交易

由于9月份大部分宗地都是在本周出让,土地市场的异常也主要出现在本周。首先是9月20日,位于厚街的2019WG033号商住地(原定9月24日截止挂牌)突传出让终止的消息;随后在9月24日,也就是昨天,位于谢岗的2019WG036号商住地(原定9月26日截止挂牌)同样出让终止。

虽然东莞市公共资源交易网发布了两宗地的出让终止通知,但均声称“因故终止”,真正的原因我们不得而知。

除此以外,9月24日截止挂牌的2019WG032号清溪商住地底价成交也相当让人不解。该宗地位于清溪镇中心,交通便利,紧邻清溪镇政府,周边配套齐全,有碧桂园翡翠湾、盛和豪园、凤凰花园等多个大型小区,生活气息浓厚;西南面为清溪公园,东南边有星光广场、富升百货广场、盛和新都会广场等多个大型商圈,从整体看来投资价值相当高。

然而这样的一宗靓地竟然没引来除振业集团外的任何一个开发商前来出价,无论是东莞本地或计划进军东莞的。最近清溪出让的两宗商住地:2018WG016号商住地(华润置地拍得,建设为华润·润溪山项目)和2018WG017号商住地(中国金茂拍得,建设为清溪金茂逸墅项目),分别竞拍了48轮及8轮,多家开发商参与竞价。与此相比,2019WG032号商住地底价成交就显得相当令人意外。

土拍退烧 终止交易或为防止流拍

答案也许很简单。中原地产研究中心统计数据显示:截至19日,9月份以来成交价格超过10亿的地块合计52宗其中,22宗地块是底价成交,占比高达42%,刷新年内最高纪录。同时,只有20宗地块的溢价率超过10%。

“相比今年二季度,下半年开始房地产企业收紧了拿地步伐,针对非热点土地关注度减少”。中原地产首席分析师张大伟分析认为,融资收紧预期下,房企拿地意愿退烧。从土地成交情况看,以二线为主的多个城市住宅地块溢价率8、9月份均出现了下调现象。

从8月份开始,万科、融创、富力、合景泰富、雅居乐纷纷传出减少拿地甚至不拿地的消息,这都跟信贷收紧,房企融资受困,资金链收紧有关。房企拿地热情消减,进一步导致土地成交率及溢价率下滑,甚至流拍现象增加,种种现象会降低购房者预期,使观望氛围更加浓厚,楼市下行,这是政府所不愿意看到的。因此,对于政府而言,为保持楼市健康平稳发展,对热度低、房企报名竞拍不积极的宗地提前终止交易,减少流拍及底价成交的出现,便成了一种必然的选择。

实际上,从今年土拍进程看来,东莞土拍市场呈现出分化的现象,热点区域的优质地块往往能引起众多房企的争抢,而有缺陷、非热点区域的宗地,房企一般保持理性而谨慎。东莞土拍市场很可能就是出现了非热点区域“有地无人拍”的情况,因而政府只能提前终止交易,防止流拍出现。

因此,对于后市出让的土地,热门区域及热门地块必然受到房企追捧,如城区片区、松湖区域以及部分热门镇街如塘厦、麻涌、虎门、沙田等。但对于其他镇街出让的宗地,也许就不得不面临“有地无人拍”的情况,需要在配建条件或起始价等方面做出一些让步,方能吸引房企前来竞拍。或许与楼市一样,土拍市场的“黄金时期”已宣告结束,以往无论是什么宗地都能引起竞抢的时代已经过去,如何将宗地成功出让,将成为政府需面临的楼市新难题。

9月东莞出让/成交土地一览

9月30日土地出让预告

2019WG036号谢岗商住地位于谢岗镇曹乐村,占地30265.58平,容积率不高于2.2,建筑密度不超过28%,属于R2二类居住用地,将在9月30日10:00采用“限价+终次报价”的方式出让,起始价42546万元,折合起始楼面地价7100元/㎡,最高限价68913万元,折合最高楼面地价11500元/㎡。

据宗地公告显示,该宗地需无偿配建住宅计容建筑面积10%的比例(即不少于住宅计容建筑面积6660平方米)作为安居房。

宗地分析

宗地位于粤海大道旁,南靠谢常路,往东南方直线距离约1.7公里即为樟木头东站,交通出行便利,周边有曹乐幼儿园、曹乐综合市场等配套。宗地往东约一公里即为粤海工业智造产业中心,但宗地周边200米范围内以工业区和厂房为主,生活氛围稀薄,生活配套也有待完善。

宗地实景图

宗地现状实景

今年可以称之为谢岗爆发年,继谢山村一宗23436.77㎡商住地挂牌后,又一宗商住地宣告挂牌。实际上,谢岗一直被称为东莞楼市洼地中的洼地,由于与深圳、惠州、东莞热点区域均有一定距离,区域楼市一向处于低位平稳状态。目前区域在售楼盘仅有星汇翠峰花园项目,主推约400㎡双拼别墅以及161-173㎡联排别墅,均价在26000-38000元/㎡。

宗地周边道路

由于谢岗土地以及新房长时间出现断供,导致新房更是一片空缺,楼市发展缓慢,而在市场方面,谢岗仅有富盈、永江、中熙等品牌进驻,其中,富盈·山水花城、富盈·加州花园、永江·国际公馆等项目都已售罄。目前,谢岗市场基本以存量二手房为主。但据中介透露,谢岗的二手房活跃度也不高,主要是二手房价格居高,实际报价都已过万,本镇居民多在周边镇区置业。

粤海大道实景

土拍预测

由于谢岗镇长时间未有新地入市,故该宗地必然受到各房企的关注。从历史数据看来,最高楼面地价为8816元/㎡,2019WG036号商住地很有可能打破这个记录,突破10000元/㎡,届时谢岗楼市也将进入2万时代。

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