新房供应持续低迷 国庆东莞住宅成交下滑四成多

房地产门户-房博士  | 2019年10月10日 15:25:50  | 来源:房博士综合
[提要] 东莞成交量在重点一二线城市里面比较靠后,主要是由于供应量持续低位运行,导致成交量下滑明显。

进入第三季度后,政治局会议明确“房住不炒、因城施策”政策主基调未变,提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。政府从房企境内外融资、专项债、房贷利率新政等政策体现了稳楼市的决心,对房地产行业的资金流入把控从严。企业方面承受市场下行和资金面趋紧的双重压力,多房企营销推动去化回款,同时考虑到市场分化情况,针对部分去化慢项目调整营销举措,以提升营销效果。虽然整体力度仍在9折左右,但企业数量明显增长,折扣方式和营销方式也更加多样化。

但在不同的城市,同样的促销去化手段并未取得同样的效果。国庆期间全国楼市冷热不均,从全国主要城市来看,深圳和珠海等重点城市成交量同比涨幅较大,深圳在8.18评为社会主义先行示范区后,市场热度回升明显,一手二手成交火热,其中一手成交上涨近六成;受人才政策放松影响,珠海涨幅最大,涨幅1倍多。东莞成交量在重点一二线城市里面比较靠后,主要是由于供应量持续低位运行,导致成交量下滑明显。

供求:供应分散 增量成交热度下降

东莞中原研究部对市场监测数据统计显示,国庆前(9.24-9.30)东莞住宅供应量急剧放量,共有11个项目合计供应21.57万㎡。其中洋房供应量最大为城建御城花园,供应套数669套(面积7.55万㎡);公寓供应量最大为卓越华堂时光,供应680套(面积2.66万㎡);别墅供应量最大为金地碧桂园时代城,供应78套(面积1.44万㎡)。金九银十作为一年中出货的黄金节点,受到年度业绩冲刺影响,部分品牌房企推货意愿明显加强,纷纷抢跑市场。

但由于各企业出货节点交错分散,很多成交并未发生在国庆期间。今年10.1-10.7,东莞住宅成交面积1.5万㎡,同比2018年下降36%,同比2017年下降56%。究其原因:其一,受到市场下行、政策持续调控的影响及房贷贷款不断收紧,客户购房成本上升,市场观望情绪依旧浓厚;其二,部分开发商在九月集中加推开盘,市场需求提前消化;其三,国庆长假,部分人选择外出旅游、走亲访友等,已买房客户延迟签约。

成交20套以上镇区仅东城23套,分别是海德琥珀臺17套、万科皇马郦宫4套、万科中天城市花园2套。受国庆长假期影响,大多数镇区成交情况显低迷,尤其水乡片区仅签约5套。

与去年相比,今年国庆东莞从各物业类型成交占比(按套数)看,受市场投资氛围减弱影响,公寓热度降温显著,仅车位成交量有上涨,其余物业成交面积均大幅下滑。

开盘:纯新盘稀少 稳价项目去化较佳

今年国庆楼市推售表现平静,据东莞中原战略研究中心不完全统计,今年国庆期间(10.1-10.7)仅3个项目(凤岗四季花城、中洲里程花园、腾龙名悦公馆)进行开盘推售,究其原因:一方面,国庆长假众多人返乡过节,房企避开在其期间开盘推货入市;另一方面,受到年度业绩压力影响,9月部分房企已经抢跑市场;其次,目前东莞商业银行房贷仍以收紧为主及市场经济下行,客户购房压力依旧巨大,观望情绪浓厚,房企入市谨慎,部分项目想通过国庆的楼市表现,以制定更贴近市场的营销手段。

从去化率看,多数项目价格高企,去化效果不理想。其中部分项目以稳价入市去化效果较佳,消化率在70%以上的项目均为单价在1.7万以下或单价低于区域均价水平。主要由于目前大部分区域房价已达到当地经济实力水平,本地客购买力有限,加上市场动荡及政策调控持续,加重客户观望情绪。​

从客户组成来看,市区及环市区项目以城区客户为主;临深区域项目受到《深圳先行示范区》持续影响,部分深圳客回流,深圳客成交比例上升;其他区域项目以本地客主导。

排行榜

上图为国庆期间洋房成交排行榜

上图为国庆期间公寓成交排行榜


上图为国庆期间别墅成交排行榜

上图为国庆期间商铺成交排行榜

上图为国庆期间车位排行榜

后市展望

政策:中央再次重申“房住不炒”,不将房地产作为短期刺激经济的手段。预计后续楼市政策将继续以“稳”作为关键词,避免房价大幅波动。

供应:为冲刺年度销售目标及加快回笼资金,开发商或将加快推盘力度和推盘节奏,预计10月将有23个项目开盘或加推,预计将有2979套供应,环比9月有小幅上升,同时部分受工程进度影响的项目亦将陆续上市冲刺业绩。

量价:国庆期间众多项目开展特价促销取得一定成效。国庆后,预计开盘及促销项目进入签约,签约量将会走高。但由于“房住不炒”主基调下且市场环境复杂因素影响,客户观望情绪持续浓厚,且受市场供应不足影响,预计第四季度将低位运行。而在价格方面,从项目来看,国庆特价房成效明显,预计国庆后房企将陆续开展特价房等促销活动维持人气,以便推动正常单位成交,但是热门区域如城区、临深等将房价依然坚挺,整体将持续走稳,局部项目价格有所回调。

产品:洋房推货主要以90-120㎡为主力,刚需客户仍为市场成交主力军。而公寓受投资氛围减弱及供应减少,成交将持续走低。

区域:中心城区将成市场成交热点,尤其以石碣最为显著,成交活跃度有望再度回升。其次,受《深圳先行示范区》影响,临深片区市场将持续火热。

客户:由于市场环境复杂因素影响,客户观望情绪持续浓厚。但受部分房企“促销让利”和优质项目的影响力,部分客户入市意愿有望增强。另本地需求仍为市场成交主力,同时受《深圳先行示范区》影响,承接部分外溢的深圳客,泛临深区域深圳客比例或回升。

房企:为冲刺年度销售目标及加快回笼资金,大部分房企将选择“以价换量”策略,将以促销、赠送、启动加大联动或全民营销等形式跑量,实现资金迅速回笼。(资讯来源于东莞中原战略研究中心)

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