年终盘点土地篇:卖地413.5亿 东莞房价明年迎上涨压力

房地产门户-房博士  | 2019年12月31日 14:39:12  | 来源:房博士综合
[提要] 2019年东莞土地市场宣布收官

在12月27日谢岗商住地成功出让后,2019年东莞土地市场宣布收官。

东莞全年共供应45宗商住/商服地,共有4宗提前终止,其中有两宗在终止后调整竞拍条件,二度上线并成功出让,因此全年最终实际成交43宗商住/商服地,总面积约169.3万㎡,其中商住地成交总面积130.5万㎡,同比2018年(104.9万㎡)增加24.4%,创2016年以来新高,有效缓解供应偏紧局面。

2019年商住/商服地成交金额约413.5亿元,其中商住地成交金额约373.7亿元,同比2018年(245.05亿元)增加52.5%,同样创造2016年以来新高。成交均价方面,今年商住地成交楼面地价均价约12976元/㎡,同比2018年(11231元/㎡)上涨了15.5%,万江、虎门、寮步、松山湖等多个热点镇街的楼面地价记录均被刷新,预计将推动明年全市房价上涨。

今年东莞土地市场同样亮点多多,小编总结了5个关键词,对年内发生的一些重点事件进行回顾——

关键词:提前锁定

在今年上半年的土地市场上,提前锁定是个不可不提的词语。从2019WG008号万江商住地开始,到2019WG015号望牛墩商住地为止,为时共3个月,涉及5宗商住地,开发商们通过自行加价的方式,利用东莞土拍“价高者得”的竞拍机制,在短时间内将土拍报价推至顶价,防止其他开发商出价。这就是所谓的“提前锁定”。

2019WG008号万江地块3分钟出价封顶“提前锁定”;

2019WG011号南城地块8分钟出价封顶“提前锁定”;

2019WG012号沙田地块24秒出价封顶“提前锁定”;

2019WG015号望牛墩地块20秒出价封顶“提前锁定”……

毋庸置疑,“提前锁定”就是通过拼网速、拼手快、拼外挂软件等方式,避免其它开发商的出价行为,明显破坏了东莞土地交易市场环境的公平性,一方面容易导致房企盲目抢地,另一方面容易导致东莞地价偏高,破坏房地产市场平稳健康发展进程。因此在今年6月6日,东莞市公共资源交易网出台了《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》,通过终次报价的规则,杜绝开发商“提前锁定”的行为,让竞拍者均有出价的机会,“提前锁定”现象就此退场。

关键词:终次报价

终次报价最先出现是6月5日,2019WG018号石碣地块出让公告以及2019WG019号桥头地块出让公告中。随后在6月6日,东莞市公共资源交易网出台了《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》,对“终次报价”规则进行了详细说明。

终次报价的核心内容在以下几点:

1、进行过有效出价的竞拍者方能参与终次报价;

2、网上终次报价功能将在挂牌截止时间后且网上报价已到达上限时开通;

3、有效竞买人在终次报价环节出价时只能在指定的报价区间出价;

4、终次报价环节只有一次报价机会,交易系统不接受相同报价,竞买人报出相同价格的,交易系统只接受先报出的价格,后报价的竞买人须调整报价后重新出价,系统确认报价成功后不得撤销,不得修改;

5、在终次报价环节无有效报价的,以最先报出上限值的竞买人即为竞得入选人;根据终次报价的结果,只有一个有效报价的,以此报价确定竞得入选人;两个或以上的有效报价,按照有效报价计算平均价;所报价与平均价相差的绝对值最小的为竞得入选人,如果绝对值相等的情况下,以绝对值最小且高于平均价的确定为竞得入选人。

综上,“终次报价”规则实际上就是针对“提前锁定”现象出台的一项规定,有利于稳定东莞地价,维护房地产市场秩序,给予每个参与土地竞拍的开发商以公平出价的机会,从长远看来更有利于楼市健康发展。

关键词:方案评审

“方案评审”是东莞市公共资源交易中心针对2019WG044号南城CBD商住地出台的竞拍新规,具体而言,就是在报价达到最高限制地价后,竞买方式转为地块概念设计方案评审,竞买人须在资格确认环节同意接受上限报价后,提交设计方案,由评审机关通过评定分离的形式确定土地竞得入选人。

方案评审环节有利于通过专家评审的方式,对多个设计方案中进行综合评价,评选出最适合重点地块开发的方案。该竞拍环节适合综合改造较复杂的宗地,有利于采取更有效、更科学的方式提高宗地利用率。

关键词:人才用地

今年松山湖、滨海湾共出让了三宗用于人才引进居住的商住地,分别被华为、步步高集团和OPPO公司拍得。实际上这已经不是东莞首次出让人才定向商住地,早在2016年,松山湖即推出多宗定向销售商住用地,华为为最终得主,并建成了如今的华为欧洲小镇。这类商住地的特点是限定销售对象和销售价格,属于东莞人才引进战略的一部分。

在今年,该类宗地出让出现了新动向,一方面是扩大了供应范围,从松山湖扩大到了滨海湾新区,未来此类商住地在滨海湾将愈加常见;另一方面则是扩大了供应类别,今年不仅出让了定向销售商住地,更有定向销售商服用地出让,如年初厚街出让的三宗商服地,即用于建设南非商品中国(东莞)展贸中心,此外紫光拿下了2019WG030号商业金融用地,将用于建设紫光产业基地。

未来预计随着城市更新、高新企业引进、人才落户政策逐步落地完善,预计类似的定向出让宗地将会越来越多,土地资源利用效率也会更高。

关键词:首进东莞

今年首次入莞的开发商较多,鹏瑞集团、美的置业、天健集团、首创置业、唐商集团等都是首次进入东莞的外地房企,其中像首创置业开发的首创禧瑞阅府已经开放营销中心,其他的宗地进程稍慢,像鹏瑞天玥广场、保利天际花园已经动工,天健万江项目目前仍处于土地平整阶段。这些外地房企的进驻,无疑将为东莞城市建筑注入新的风格。

除了这些首次进入东莞的房企外,更有几个东莞人熟悉的老面孔首次“回归”东莞,如佳兆业地产、深业鹏基集团、聚龙集团、振业集团等,都是在沉寂了一段时间后再次出现在东莞市场上,充分说明东莞房地产市场有着充足的潜力和活力,吸引众多房企进场。

小结

根据瑞峰优房超数据显示,2020年东莞土地供应预计将达到231万㎡,一方面湾区发展所需宗地将陆续进入市场,另一方面三旧改造进程的加快,也将促进一部分土地加快入市。政策方面,由于“终次报价”抑制土地过热效果明显,预计2020年将继续沿用。随着城市更新进程加快,招拍挂市场门槛越来越高,预计未来两年旧改将迎来爆发期,房企更热衷于通过旧改开发盈利,招拍挂市场中房企巨头的集中度将上升。

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