66亿起拍!虎门TOD20万平商住地上线 谁HOLD得住?

房地产门户-房博士  | 2020年05月26日 17:54:34  | 来源:房博士综合
[提要] 虎门高铁站TOD规划开发现新动作!

在茶山TOD商住地后

又一块TOD商住地上线了

虎门白沙社区

高铁站TOD商住地

198888.11平方米占地

起拍价660123万元

无论是占地面积还是起拍价,该宗地都堪称一宗巨无霸,且该宗地的起拍价创造了东莞土拍市场的新记录。根据宗地公告信息显示,宗地整体起拍楼面地价为6275元/㎡,其中商务金融用地起始楼面地价2904元/㎡,城镇住宅用地起始楼面地价14680元/㎡,地块竞拍时,商务金融用地和城镇住宅用地分别计价,按竞拍比例同比上浮。

这么一项巨无霸工程,非大型房企不足以承担起建设责任来,小编预计很可能会有多家大型房企抱团参与建设。

复杂配建

宗地权利人须配建4项工程:

1、虎门站站房改扩建工程和交通换乘中心;

2、配建高铁站附属市政配套工程、市政道路、地下通廊工程、出让的地下空间、计容建筑面积9420.8平方米的甲级商业物业、计容建筑面积1653.84平方米的住宅物业;

3、宗地权利人配建的虎门站站房改扩建工程、交通换乘中心、市政配套工程、市政道路及地下通廊工程;

4、宗地权利人须在B9-01地块内无偿配建一所独立占地面积不少于3600平方米、计容建筑面积不少于2880平方米、办学规模为12个班,360个学位的幼儿园。

根据宗地公告,虎门高铁站TOD核心区红线外配建工程投资规模为2314954851.37元。红线外配建设施工程验收后,东莞市轨道交通局、虎门镇人民政府和土地竞得人共同委托第三方对配建工程总投资进行初审后,由东莞市财政局对配建工程总投资进行审核,审核结果作为工程结算依据。委托第三方费用由东莞市轨道交通局、虎门镇人民政府双方按要求办理。

若最终工程总投资低于2314954851.37元,土地竞得人须在30日内,将工程投资差额(2314954851.37元-市财政审核后的工程总投资)退回市财政。

若最终工程总投资高于2314954851.37元,超额部分由土地竞得人自行承担,东莞市轨道交通局、虎门镇人民政府不再另行支付费用。

硬核区位

从位置上看,该宗地所处区位可谓是虎门最核心地段,莞太路从宗地经过,地铁R2线虎门站位于此,广深港高铁在此停留,乘坐高铁北向17分钟抵达广州南站,南向25分钟抵达深圳福田,约40分钟可到达香港西九龙站。宗地向东直线距离约700米即为京港澳高速,再往东100米即为环莞快速路,通过虎门站,可以说该宗地连接了整个大湾区最重要的几个城市。

周边3公里范围内,有着虎门滨海城、丰泰东海城堡、湖山雅居、世纪绿洲、虎门国际公馆、金地琥悦等多个成熟楼盘,此外还有东实赤岗花园、华侨城云麓在建中,人口集中度高,生活气息浓厚;周边还有白濠小学、虎门白沙小学等教育资源,有虎门白沙医院、白沙广场、白沙综合市场、新联公园等医疗生活休闲配套,极尽繁华。

虎门滨海城效果图

宗地规划项目一旦建成即被众多配套包围,商业部分无疑将组成新的中心商圈,住宅部分将成为虎门最中心的住宅,开发价值不言而喻。

片区规划

早在去年年初,虎门高铁站TOD综合体即已启动规划改造。根据规划,虎门高铁站片区将依托虎门高铁站,以轨道站点一体复合开发为手段,将高铁站地区打造成集商贸展示、商务服务、总部研发三大主导产业,配套休闲消费、精品居住、配套服务三大辅助功能的复合型地区。

虎门高铁站TOD综合体效果图(图源:东莞日报)

建成后,片区可实现广深港客运专线、穗莞深城际轨道线、东莞地铁2号线3条交通线的无缝接驳,并与周边城市综合体连成一体,打造集交通、商业、办公、居住、文化于一体的城市综合圈,大大提升虎门高铁站的换乘品质和服务功能。

虎门高铁站TOD综合体效果图(图源:东莞日报)

虎门高铁站地区TOD项目规划中设计有交通转换和站城连接,市民可通过二层步行连廊,便捷联系站点和周边城市功能区,同时将商业、办公、酒店、小型展览、文化等聚集在步行圈内。以后市民在高铁站乘搭高铁不仅方便,还能享受休闲娱乐功能服务。

虎门高铁站TOD综合体效果图(图源:东莞日报)

如今虎门站TOD宗地进入竞拍阶段,说明片区前期综合平整工作已经完成,下一步将进入综合开发阶段。

土拍分析

东莞土拍历史上,可以说还没有过如此一宗集交通、规划、休闲、教育、医疗等众多优势于一身,且可直接关联整个大湾区的宗地出现过。此前土拍总价最高的是北大资源集团在2016年拿下的2016WG024号黄江商住地,总价为34.3亿元,溢价率达662%;而该宗地起拍价即达66亿,轻松打破总价记录,若当天有房企参与竞价,那么该记录还会继续刷新。

虎门高铁站TOD综合体效果图(图源:东莞日报)

如果非要拿一宗地来进行类比,那么只有今年4月出让的茶山TOD站前路商住地可以进行参考。该宗地由龙湖及金地联手底价拍得,折合楼面地价仅为9653元/㎡。如此令人瞩目的一宗商住地竟没有其他开发商参与竞拍,只有一种解释:竞得者在竞拍前即与东莞市政府敲定了开发计划,竞拍仅为履行土地使用权交付手续。

那么虎门TOD宗地是否也会采用这种方式截止挂牌?小编认为可能性非常大。然而具体的竞拍细节,只有到截止挂牌那天才会揭晓。房博士将继续跟进,敬请关注。

(资讯综合自东莞市公共资源交易网、东莞日报)

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