9232元/㎡起拍!洪梅CLD商住地破纪录挂牌

房地产门户-房博士  | 2020年07月29日 17:50:13  | 来源:房博士综合
[提要] 打破6年地荒!洪梅商住地上线!

打破6年地荒!洪梅商住地上线!

7月29日,小编从东莞市公共资源交易网获悉,2020WR030号商住地已上线,宗地位于洪梅镇梅沙村,占地43560.75平,起拍价90988万元,折合楼面地价达9232元/㎡,将于9月1日截止挂牌。

值得关注的是,该宗地起拍价即打破洪梅楼面地价记录,如此高的竞拍门槛足以让中小房企提前出局。

宗地信息

宗地位置:洪梅镇梅沙村

占地面积:43560.75㎡

容积率:1.0<R≤2.5

建筑密度:≤28%

宗地性质:R2二类居住用地

竞拍方式:限价+终次报价

起始价:90988万元

起始楼面地价:9232元/㎡

最高限价:130192万元

最高楼面地价:13210元/㎡

竞拍条件:

1、竞买保证金设定为20000万元人民币,竞买申请人商品住房用地竞买资金(即地价款,含竞买保证金)须为自有资金;

2、宗地权利人需无偿配建宗地计算容积率建筑面积的10%(即不少于住宅计容建筑面积10346平方米)作为洪梅镇的安居房。

宗地分析

宗地位于望沙路,梅沙村委会旁,与碧桂园天御湾隔江相望。宗地往北约1公里即达水乡大道,通过水乡大道可通往东莞城区及麻涌、望牛墩、道滘等多个水乡镇街。宗地最大的优势就是与望洪枢纽东莞西站直线距离仅1.7公里,通过东莞西站可乘坐穗深城轨前往广州深圳。2024年东莞地铁R1线通车后,从宗地不仅前往广深有多条线路可以选择,更能快速前往R1线沿线镇街,极大地便利了出行。

但宗地所处位置目前厂房林立,如宗地往南即为东莞雄东工业区和正腾工业厂区,生活休闲配套相对缺乏,且过多的厂房和荒地对生活质量也有着一定的影响。宗地往北即为梅沙村委会,村中有梅沙学校、梅沙综合市场等配套。

区域规划

根据《东莞市洪梅镇近期建设规划(2017-2020年)》(以下简称《规划》),洪梅总体定位为滨江新城、文体产业重镇,构建以水乡新城片区为重心的总体布局。

值得期待的是,《规划》提出,洪梅近期重点建设城际轨道站点周边片区、河西“三旧”片区两大区域。其中城际轨道站点周边片区利用望洪站(东莞西站)轨道交通,在望洪站(东莞西站)周边发展集商贸服务、休闲娱乐、餐饮住宿、旅游会展为一体的综合性服务业态,提升全镇高端服务业的内涵。同时,引驻高端服务业态、高端项目,创造洪梅新的发展机遇。

而宗地所在的区域不仅是准备要重点改造的河西“三旧”片区,而且临近望洪枢纽,可以轻松享受未来望洪枢纽TOD发展带来的高端服务业态。总体而言,河西片区的目标是打造先进产业聚集片区,未来将淘汰高污染高排放的传统工业,引进先进产业。宗地所在的梅沙村未来定位将是支撑河西先进产业区的居住区域,在政府引导下,该区域将重点通过三旧改造改变城市面貌,打造一个全新的CLD。

由此看来,宗地虽然现有配套相对贫乏,却有着非常雄厚的规划优势,坐享CLD+TOD发展利好,未来面貌值得期待。

区域楼市

在水乡镇街中,洪梅可以说是洼地中的洼地,不仅指该区域价格相对低廉,更说明区域楼市发展相当缓慢。

据不完全统计,从2011年以来,洪梅镇仅仅规划出让过4宗商住地,其中有两宗流拍,另外两宗都位于黎洲角村,分别被中熙房地产开发有限公司以及广东鸿盈实业投资有限公司拿下,并建设为中熙香缇公馆以及鸿盈城汇中央两个楼盘项目。若再加上被碧桂园收购的天御湾项目以及保利通过三旧改造打造的保利海棠项目,这就是洪梅镇在近10年中入市的4个楼盘,然而4个项目整体去化过程都不相同:

中熙香缇公馆在2015-2016年受惠于深圳客户的大肆购买,在经过初期的低迷后很快便一扫而空,赶在东莞调控新政首次出台前去化套现;

中熙香缇公馆沙盘

保利海棠则是在楼市逐渐适应调控规则后,主要在2018年凭借保利的品牌效应吸引本地客户及部分周边客户成功逆袭;

保利海棠实景图

鸿盈城汇中央则是一直比较低调,通过长期顺销后,在去年实现清盘;

鸿盈城汇中央实景图

而天御湾项目则比较波折,最初由保源达地产开发,但一直抓不住顺销时机,去化相当缓慢。在2018-2019年引入碧桂园代销后,去化速度一度上升,但刚需户型去化后,大户型产品仍处于滞销状态。据悉,目前碧桂园已退出天御湾项目,继续由保源达地产进行销售。

从整体而言,洪梅楼市长期处于新房缺乏的状态,随着《规划》出炉,洪梅城市更新加速,2020WR030号商住地的入市仅仅是开始,未来预计将会有更多的招拍挂宗地及旧改宗地入市,新房供应也将节节攀升。

竞拍预测

宗地拥有临近望洪枢纽TOD及水乡大道这条交通干道的优势,但周边配套缺乏,厂房林立,生活氛围稀薄等劣势也是不争的事实。

宗地最大的价值在于洪梅镇整体城市更新规划带来的未来蓝图,且作为近6年来首宗入市商住地,2020WR030号建设用地必将能喝上旧改红利的头啖汤。加上从近期土拍情况看来,拥有规划利好和TOD优势的宗地对于各路房企仍有着较大的吸引力,因此预计届时参与竞拍的房企不在少数。

但由于目前规划仍未落地,红利尚未释放,出于对成本的考虑,房企不一定愿意付出太高的价格来拿下该宗地,加上宗地起拍价较为高昂,因此届时土拍竞价轮数不会太多,进入终次报价的可能性不大。

?>