告别2年地荒!4宗商住地齐发!大岭山为何这么火?

房地产门户-房博士  | 2020年08月20日 18:03:24  | 来源:房博士综合
[提要] 位于大岭山镇金桔村的2020WR038号建设用地挂牌上线,占地5362.02㎡,起拍价17427万元,折合起始楼面地价13000元/㎡,将于9月21日截止挂牌。

大岭山火了!又有一宗商住地入市!

8月20日,小编从东莞市公共资源交易网获悉,位于大岭山镇金桔村的2020WR038号建设用地挂牌上线,占地5362.02㎡,起拍价17427万元,折合起始楼面地价13000元/㎡,将于9月23日截止挂牌。这已经是大岭山年内上线的第4宗商住地。

宗地信息

宗地位置:大岭山镇金桔村

占地面积:5362.02㎡

容积率:1.0<R≤2.5

建筑密度:≤22%

宗地性质:R2二类居住用地

出让方式:限价+终次报价

起拍价:17427万元

起始楼面地价:13000元/㎡

最高限价26008万元

最高楼面地价:19402元/㎡

竞拍条件:

竞买申请人的竞买资金(即地价款,含竞买保证金)须为自有资金。

宗地分析

宗地位于大岭山镇金桔村,毗邻大岭山镇老牌社区新世纪领居,坐享大岭山体育公园及大岭山公园两大生态配套,与东莞地铁R1线大岭山站相距仅500米,周边1公里范围内有大岭山中心小学、大岭山中学、大岭山中心幼儿园、沃尔玛超市、东莞市中西医结合医院,可谓占尽生态、交通、配套利好。

宗地位置图

东莞地铁R1线目前建设中,在大岭山共设有大岭山北站、大岭山站、大岭山东站三个站点,预计将于2024年正式通车,连接广东黄埔及深圳光明。未来通车后该宗地业主将可通过地铁轻松抵达广深两城,实现1小时穗莞深三城生活。

但宗地也存在着占地面积过小,开发规模有限的问题,限制了该宗地的开发价值。

区域分析

根据大岭山《东莞市大岭山镇近期建设规划(2017-2020年)》(以下简称《规划》),大岭山镇将构建“一轴一带二心五组团”的空间结构,建设成为对接深圳和松山湖的创新服务区、重要的制造业基地,打造 “天蓝、山绿、水清、气净、景美”的现代生态城镇。

《规划》明确,大岭山近期重点建设三大片区:石大路沿线地区、老镇区大岭山RBD(城市商务研发区)以及杨屋、颜屋发展单元。该宗地所处位置即为老镇区大岭山RBD(城市商务研发区),位于城市绿心西侧规划建设形成集行政办公、商务、购物、文化娱乐、旅游观光等功能为一体的综合性商务中心,满足城市不同居民和工作人群的购物、餐饮、休闲娱乐等多样化消费需求。

所谓城市商务研发区(RBD),又称为休闲商务区,指城市中以游憩和商业为主的各种设施(购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等)集聚的特定区域。这意味着宗地所在区域将大量建成涵盖购物、文旅、娱乐为主的大批休闲配套,形成大范围的商业组群。对于宗地而言未来生活休闲配套指日可待,加上宗地本身具备临近地铁站点及生态公园的优势,优越的配套规划无疑将为宗地价值加分。

区域楼市

作为松湖片区面积较大的镇街,大岭山楼市发展与其镇街规模并不相配。

在2018年相继出让一宗商住地及一宗商服地后,已经接近两年没有新宗地入市。本月大岭山接连上线三宗商住地,但均为人才定向宗地,对外销售限制条件苛刻,对楼市难以产生影响。

根据东莞市住建局数据,7月份大岭山新建商品住房网签数据仅为38套,总面积为5500㎡,在各镇街中排名仅高于南城、松山湖、望牛墩、洪梅、桥头等几个镇街;库存方面,大岭山库存新房总套数为485套,总面积为7.6万㎡,在松湖片区中排名倒数第二,仅高于大朗镇;而成交价方面,大岭山7月新房网签均价为23073元/㎡,高于东莞全市平均水平。

这种情况说明,并非是大岭山楼市低迷,而是新房供应紧缺导致成交不足。该宗地的上线,将有利于区域新房供应,对于缓解区域供不应求有着一定作用。

目前大岭山在售新盘不多,仅有莲湖山庄以及松湖碧桂园·天鉆。

竞拍预测

从该宗地竞拍条件看来,并未对安居房建设提出要求,在近期入市宗地中相当少有,但有两个因素制约了该宗地的开发价值。一方面是宗地的楼面地价,起拍价即达13000元/㎡,与区域楼面地价记录14974元/㎡相差不大,具有刷新纪录的可能性,较高的楼面地价水平会降低宗地的盈利规模和销售速度;另一方面则是宗地的面积,仅5362.02㎡占地面积,最大建面约为13405.05㎡,可开发规模较小。

综上所述,宗地整体区位配套条件优越,开发规模偏小,预计更多的是吸引中小房企及尚未入莞的外来房企参与竞拍,大型房企预计参与竞拍的概率较小。

(资讯来源于东莞市公共资源交易网)

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