东莞“拍了拍”她,说:接力棒,交给你了

房地产门户-房博士  | 2020年10月23日 10:00:00  | 来源:唐商翰林府
[提要] 过去的“西伯利亚”,今日的“黑马”,东莞的“明日之星”

过去的西伯利亚

过去的谢岗,经济排在东莞末位,没有大型的企业进驻,也没有品牌房地产,只有三四个旧小区。就连搭乘公交车,还得去隔壁的樟木头。

然而就在今年,向来低调的谢岗不再沉寂,忽然变得格外的“高调”,以至于有人称之为今年东莞最大的“黑马”。

横空出世,今日的“黑马”

先是万达集团便宣布继长安、东城、厚街、虎门等一线镇街后在谢岗银瓶站站前广场建设一座12万平米的万达广场。

其后在7月28日谢岗tod被招商以16.7亿拿下,一时引爆朋友圈热度;继卓越拿下谢岗曹乐村10.8万㎡旧改后,由华润操盘的谢岗赵林村58万㎡城市更新再提速;9月11日碧桂园斩获大厚村地块。这标志着谢岗房地产市场迎来“品牌时代”。

另外,今年谢岗还会有两宗住宅用地供应,分别位于谢岗黎村、谢山村。谢岗今年的宅地供应量之大堪称东莞第一。

万达、招商、碧桂园等相继看中谢岗,正是看中了谢岗近年来迅猛的发展速度和巨大的发展潜力。而推动谢岗发展的强大动力来源就是粤海银瓶合作创新区。

投资超千亿的粤海银瓶合作创新区作为省级战略发展高质量的现代化制造基地,被东莞市委、市政府列为东莞新三大经济增长极之一,是继松山湖高新科技产业园后的东莞第二大经济发展的核心规划。

也许会有人问,为什么东莞会选择了谢岗?

为什么是谢岗?

“不鸣则已,一鸣惊人”。其实,谢岗的爆发不是偶然,而是东莞逐渐把时代发展的接力棒交给谢岗的体现。

01 东莞的“三核”发展路线缺乏扎实核心

回首东莞过去的发展历程,东莞经历了从1.0的低端制造业,到2.0的电子装配制造业,到3.0的探索产业转型升级,再到目前4.0的发展现代高质量制造业,东莞在产业转型升级上取得了令人骄傲的成绩。

过去三十年东莞紧抓改革开放历史机遇,经济实现质的飞跃。然而2008年金融危机后,各类经济要素成本迅速抬升,人口红利逐渐减少,东莞制造业的成本优势逐渐丧失,东莞开始走上了产业转型升级的道路。

作为广东省唯一以制造业供给侧结构性改革创新为主题的试验区,东莞市肩负着为广东制造业高质量发展探路的重任。虽然东莞智能电子设备制造已走在世界前端,依托粤港澳大湾区,其金融和贸易也逐步登上世界级舞台,但在如今世界经济环境愈发不明朗情况下东莞的原“三核”(城区、松山湖片区、滨海湾新区)发展路线仍缺乏一个最扎实的核心。

30年的发展历程告诉了我们:要发展,没有一个稳定的高端现代制造业基地作为经济结构强有力的支撑是不行的,而东莞正缺乏一个高质量的现代制造业根基。

打造一个高质量的现代制造业根基,最需要的是什么呢?

02 首先是大量连片且可开发的土地

现如今东莞的土地开发强度从不到5%已经快速超过50%,远超30%的国际警戒线,整体开发强度逼近极限,东莞即将面临无地可用的困境。东莞各发展成熟的镇区如南城、东城、虎门、长安甚至樟木头等,已几乎无连片的土地可供开发。

放眼整个东莞,既拥有能满足城市发展所需大量连片土地需求的,又拥有良好的地缘、交通、人口等区位条件的,只有谢岗。谢岗土地面积约91平方公里,土地开发强度仅24.3%,2003-2020年推售土地仅1%,全市排名第32名。由此可见,谢岗可供开发的土地资源充足,正好满足发展大规模现代制造业基地的用地需求。

03 东莞价格最洼地

其次是价格。目前谢岗处于东莞价格洼地,不仅为谢岗成为东莞产业转型升级的新示范区创造了低成本的土地空间。而且相对低廉的拿地成本、拆迁成本也成为品牌开发商将目光投向谢岗的重要原因。可以预见的是,除了华润、招商、碧桂园、卓越、唐商等,谢岗未来还将有越来越多的品牌开发商争先进驻,谢岗将变得炙手可热,价值日益凸显。

04 独特的区位优势

谢岗位于东部产业园片区,处于四镇交汇中心,并且处于深莞惠几何中心。东莞东部产业园是东莞市现代制造业名城战略体系的重要组成部分。继惠州提出要与深圳共建“深惠协同发展试验区”后,东莞也明确提出与深圳共建“深莞深度融合发展示范区”。东部产业园作为东莞接受深圳产业辐射的重要桥头堡,未来会推动深莞惠三城规划建设跨区域的协同发展试验区,地位不言而喻。

目前东部产业园片区的功能并未完善。如果说常平是东部产业园对外交流的窗口,但整个东部产业园片区仍然缺乏一个规模化的、现代化的制造基地来承接深圳的产业转移辐射。选择谢岗,不仅有利于承接深圳大规模的高质量产业转移,并且有利于辐射东部产业园各镇,带动区域协同发展。

可以说,东莞选择了谢岗作为抢跑下一个黄金十年的制造业根基,不仅是时代发展的必然,更是谢岗独特的条件优势使然。

东莞“明日之星”

俗话说的好,经济要发展,电力先行,交通道路先行。

01 多维立体交通网,擎动谢岗腾飞

交通方面,贯穿整个谢岗镇的粤海大道预计于今年年内将实现建成通车。除粤海大道外,包括29号路、大黎路、博深高速连接线(互通工程)及一批粤海产业园内部支路等多条道路工程项目也稳步推进中。一个贯穿整个谢岗,加强谢岗与外区域经济交流与联系的交通网络,正为谢岗实现经济腾飞积蓄强劲的动能。

即将通车的粤海大道

02 华能热电一期投产,为发展注入强劲动力

电力方面,位于谢岗镇的华能热电联产项目于8月26日高质量通过168小时满负荷试运行“大考”,正式进入商业运营,标志着一期工程全部建成投产。总投资36亿元的华能东莞燃机热电项目是华能在粤港澳大湾区投资建设的首个大型能源项目,是广东省“十三五”规划重点项目,将为省级开发区粤海产业园及东部产业园提供综合能源服务。

03 “谢岗速度”体现,发展后劲优势凸显

2019年,谢岗镇GDP破百亿元大关,同比增长9.0%,增速可列为全市第一梯队。

谢岗迎来固定资产投资爆发期,连续两年固定资产投资保持高速增长。2019年谢岗镇固定资产投资总额35亿元,增长67.8%,增速全市排名第一,集中体现了“谢岗速度”;122个固定资产投资项目总投资261.27亿元,比2019年翻一番。

2019年谢岗镇规上工业增加值50.1亿元,增长8.7%,增速全市排名第7。粤海银瓶合作创新区建设得到了全面提速。

除打造高质量的现代化制造基地外,谢岗在科研创新方面同样雄心勃勃。根据谢岗镇工信科局资料显示,谢岗镇2019年R&D研发投入增长率为142%,占GDP比3.11%(2018年仅占GDP比重1.48%),全市排名第9名(不含松山湖)。

虽然目前谢岗经济在东莞仍排名较后,但对于科研创新方面保持高度重视,谢岗的深远布局,正是东莞加速从“东莞制造”到“东莞智造”转变的体现。

谢岗,正以高速发展印证了她无愧于东莞市委市政府赋予她“东莞新三大经济增长极之一”的期待。

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