央行新政!商业房贷设限+公积金房贷收紧 东莞房企要过苦日子了

房地产门户-房博士  | 2021年01月06日 15:59:32  | 来源:房博士综合
[提要] 2021年,楼市步伐也许真的要放缓了。

2021年,楼市步伐也许真的要放缓了。

日前,小编从中国人民银行官网获悉,央行联合银保监会发布了《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知(银发〔2020〕322号)》(以下简称《通知》),从1月1日起对各商业银行、金融机构房地产贷款占比及个人住房贷款占比设置上限。

房产贷款余额设置上限

根据《通知》,各商业银行、金融机构共分为5档。根据档次的不同,房地产贷款占比及个人住房贷款占比设置上限也各不相同。

具体说来,第一档为中资大型银行,如我们熟悉的“四大行”、国家开发银行、邮政储蓄银行等;第二档为中资中型银行,包括广发银行、招商银行、农业发展银行等;第三档为中资小型银行和非县域农合机构,如各地农村商业银行、农村合作银行、农村信用合作社;第四档为县域农村合作机构;第五档为村镇银行。

具体各档次的上限比例设置如下:

根据《通知》,2020年12月末,银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求,超出2个百分点以内的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年;超出2个百分点及以上的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。

同时《通知》还规定,房地产贷款集中度符合管理要求的银行业金融机构,应稳健开展房地产贷款相关业务,保持房地产贷款占比、个人住房贷款占比基本稳定。

这意味着未来银行及金融机构发放房贷将不能像以往那样,只要符合发放条件即可“来者不拒”,对于购房者而言,未来商业性房贷发放将放缓,这在一定程度上将影响购房积极性。

东莞公积金贷款流动性持续下调

而对于东莞购房者而言,则面对着双重难题,不仅商业性房贷发放将放缓,公积金房贷也面临着流动性过快的困境。

2020年9月23日,东莞公积金贷款管理中心发布《关于调整部分住房公积金贷款和提取规定的通知》,调整最高贷款额度,首套房最高贷款额度由120万元调整为90万元,二套房最高贷款额度由80万元调整为50万元。

由于截至2020年10月末,东莞市住房公积金个贷率为90.61%,个贷率区间从85%≤个贷率≤90%上升至90%<个贷率≤95%,且近三个月资金净流量连续为负数,从2020年12月1日起,执行相应的流动性调节系数,由现行0.8下调为0.6。

个人可贷额度及整体最高可贷额度两大标准同时下调,这说明不仅购房者个人公积金房贷可贷额度有下调,公积金房贷发放范围也将缩小。结合商业房贷也限定上限,未来除了一次性付款的购房者外,贷款购房者购房周期将普遍拉长。

房企信贷融资难度加大

从这个角度看来,购房周期拉长意味着楼盘项目回款周期也将相应拉长,对于负债率较高的企业是一个严峻的挑战。

2020年8月20日,央行、住建部与12家房企在京座谈,“三条红线”首先在这12家房企进行试点。据媒体报道,这12家房企分别为碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润、阳光城。

所谓“三条红线”具体为:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况,分为“红、橙、黄、绿”四档,然后实施差异化债务规模管理。这也被认为是史上最严厉的债务管控政策。

而根据日前最新消息,近日央行、住建部召集重点房企举行座谈会,与会房企除了去年9月已参与融资新规试点房企,亦包括部分去年未参与试点的房企。知情人士称,融资“三条红线”试点有望扩围,未来更多房企将受到“三条红线”制约,尤其是负债率高企的房企,融资将愈发困难。

小结

在房企融资难度加大及购房者贷款通道收窄双重影响下,2021年楼市放缓将是大概率事件。

东莞作为2020年全国百城中房价涨幅最高的城市,无论是新房网签总金额(2055亿元)还是商住地出让总金额(621亿元)均创下新高。但随着银行业房贷新标准的执行,楼市狂奔步伐放缓,购房者的置业“冷静期”拉长,2021年预计东莞新房的成交规模将会出现下滑。

(资讯来源于中国人民银行官网、东莞市住房公积金管理中心)

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