变局·回归·升级

房地产门户-房博士  | 2021年01月20日 10:15:55  | 来源:房博士综合
[提要] 2020年东莞楼市总结暨2021年后

2020年1月,全国新冠肺炎疫情开始爆发,愈演愈烈,随后疫情蔓延,导致全球经济下滑,我国各行各业都受到严峻冲击,时至今日,疫情仍然反复,不容乐观,而疫情时代的房地产该何去何从仍是行业不容忽视的热点话题。后疫情时代,东莞总体楼市呈现“一片火热”,房价一路上涨,东莞也逐渐步入“人居品质升级”时代。

但是随着高房价压力、政策调控加码预期、房地产金融严监管和“十四五”住房发展控房价增长目标的预期等多重因素影响不断加大,2021楼市研判对企业的战略布局尤为重要。因此,东莞中原作为东莞房地产代理行业龙头,率先于2021年1月15日举办“变局·回归·升级——2020年东莞楼市总结暨2021年后市展望媒体交流会”,主流媒体大咖齐聚,独家披露楼市猛料,会议同步线上全程直播,点击量突破4万人次,吸引全城关注。

当天下午,东莞日报、东莞时报、广州日报、南方都市报、南方日报、羊城晚报、信息时报、东莞阳光网、新浪乐居、搜狐焦点、房掌柜、房博士、房天下、今日头条等东莞主流媒体应邀出席。中原地产中国内地副总裁、东莞中原兼广西中原董事总经理、南昌中原董事长王英君女士,东莞中原战略发展中心总经理车德锐先生分别做了专题分享。

【继续领跑2020,三大“聚”能发力】

中原地产中国内地副总裁、东莞中原兼广西中原董事总经理、南昌中原董事长王英君女士发布东莞中原2020年业绩及2021年“聚焦•聚势•聚力”战略。

2020年莞中原业绩销售金额达420亿元,连续14年蝉联东莞代理市场份额第一,同时万科在莞布局的项目中,超过60%都由中原代理,实力深受品牌房企认同。三级市场方面,推行合伙人改革,部门架构减层级、扁平化管理,合伙店董享受利润分成、增加业务员提成,促进业务平台化运营,实现三级市场销售额连续三年增长,同比去年增长30%。客户资源方面,2020年中原客户资源大数据库新增77116人次,累计近150万人次,精准匹配实时动态客户。业务布局方面,为了提供专业、高效服务,2020年东莞中原连续成立了万科事业部、新房中心、商业部二手组,并且梅州分公司于年底正式成立,为开发商提供更全面的服务需求!

中原认为,东莞房地产应聚焦在八大方面:前期服务激增、品牌主导市场、品牌房企快周转、改善需求释放、客户全域流动、流量为王时代、人居品质升级、商办市场低迷。

结合八大聚焦,2021年中原将从B端、C端、P端三大核心聚势发力:

B端方面,与脉策科技合作建立数据分析平台,顾问部向城市更新及产业地产延伸,推动产品品质升级研发工作,建立中原独有品牌房企服务标准体系,建设稳定、高效、强执行力的团队。

C端方面,通过大V运营、中原找房等线上平台做大流量,建立私域流量池,实现客户全域流动,以闭环服务满足业主高效卖房买房的改善需求;在商办市场方面,通过推动政府相关部门调整商办物业的个人所得税征收规定盘活市场,并成立了商业部二手组深耕商办二手市场,优化配置社会资源。

P端方面,中原整合内部线上、线下客户资源,实现营销前置快速蓄客,并通过二手经纪、新房分销及房友圈等实现代理渠道化。

【变局·回归·升级】

东莞中原战略发展中心总经理车德锐先生分享东莞楼市2020年总结及2021年后市展望,深度剖析后疫情时代行业周期与现状,拨开行业发展迷雾。

东莞中原总结2020年东莞房地产市场:

一级市场方面:2020年东莞成为投资热土,众多品牌房企疯狂角逐,土拍市场竞争尤为激烈,地房价比高企,全年商住地成交建面539万㎡,创近7年新高。由于地价高企及竞争激烈,逼使许多房企转战布局城市更新,2020年旧改项目规模同比增长44%,2019年至今旧改规模累计占地超7200万平,东莞多区域将迎来全面升级改造。

二级市场方面:2020年东莞本地改善需求和投资需求活跃,供不应求矛盾凸显,成交金额突破2100亿创历年新高。市场分化明显,住宅成交火热一边倒,商业市场表现惨淡。物业方面,“经济型”别墅持续热销,推动别墅成交量创近四年新高;公寓投资理性,住宅化趋势明显,50㎡以上公寓成交占比上升;商铺和写字楼的投资氛围持续低迷,成交量萎缩严重。

2020年东莞房价出现比较大波动,使得东莞楼市格局发生巨大变化,产品与客户也发生较大变化。

产品方面:一、精装交付已成为东莞市场主流,提高项目溢价。二、高房价压力下,户型越来越紧凑,80/90/115㎡左右的户型成市场标准化3-4房。三、产品户型出现创新、升级,南北对流成户型硬核设计,多开间朝阳成趋势;阳台和收纳空间成户型设计的重点,阳台进深越来越大,飘窗在新的设计规范下用途大变身,玄关柜长度越来越长。四、后疫情时代,健康人居设计多个项目都有所体现,如配套净水系统、新风系统、公共洗手台、消毒玄关柜、无接触社区等。

客户方面:客户变化也比较大,客户置业年龄、客户来源、置业目的、客户流动等方面都表现出明显变化特征:1、湾区各城客户结构:东莞高房价溢出效应明显,流向惠州、广州、中山;2、客户年龄:高房价下25-35岁奋斗青年刚需放缓,70-80年改善需求进场接力;3、客户来源:广东客户占比显著增长至43%,港澳台客户仍占1%;深圳客减少后,东莞本土客接盘补位;深圳客投资需求活跃,公寓和别墅占比明显增长;4、置业目的:2020年东莞客群自住占比近六成,投资比例两成;5、客户流动:受区域间供应失衡和差价影响,客户全域流动;6、交叉分析:本土投资需求迅速觉醒,且倾向多交首付;公寓置业以纯投资为主,别墅客比洋房客年龄大;公寓两极分化严重,类住宅化公寓受青睐。

 

东莞中原研判:2021年东莞楼市回归理性、回归产品和价值,进入人居品质升级时代

一、政策方面:东莞经济形势严峻,预判房地产政策维稳,更多通过供应端稳定市场,从“十四五”住房发展规划可以看出,主要加大供应量及调整供应结构,加大城镇住房供应、加快推进三旧项目改造,并增加安居房配建比例。又在稳预期、稳房价基调下,预判或出台限利润、控房价增长目标、提高保证金比例、避免马甲参与、或试点三限人才房等。

二、市场方面:回归理性、回归产品和价值,进入人居品质升级时代

1、土拍预判:土地供应加大,整体土地市场热度不减,地价居高难下;

2、趋势预判:2021年市场波动加剧,上下半年各有两次波动;

3、供应预判:预计2021年住宅供应持续放量,且有增大的趋势;

4、需求预判:逐步回归理性,投资趋向谨慎,上半年需求不足,下半年需求释放,预计全年住宅成交量约600-650万㎡左右。(①2020年需求大幅释放,造成2021年上半年需求不足;②房价高企抑制有效需求;③二手房市场分流。)

5、区域预判:

①大部分镇街供求失衡;

②厚街、凤岗、寮步是市场供需热点;

③虎门/道滘/大朗/石龙/谢岗/洪梅/清溪迎来补涨机会;

④深圳外环高速一期开通,深圳外溢需求将助推临深楼市量价齐涨。

6、物业预判:

①别墅供不应求,或推动价格上行;

②公寓供应大幅放量,存去化压力;

③商办市场或迎新政利好,有望刺激投资热度增加。

7、二手预判:面临限售解禁、老旧小区和多证合一房源的抛压,二手房市场或量价调整分化。

 

【乘风破浪 勇往直前】

在本次交流会中,东莞中原领导层还与媒体深入交流,进行了现场答疑,希望激发更多对行业未来发展的启示。东莞中原作为业内标杆企业,在市场研判方面,向来快速、准确,主动应变时势。受广深“双核”辐射驱动,东莞楼市发展空间进一步扩大,东莞政策优化和城市更新全面提速都会推动东莞城市及房地产市场持续发展,推动东莞全面实现“湾区都市、品质东莞”的美好愿景!

中原在这座城市深耕17载,将抓住“十四五”重大发展机遇,砥砺奋进,不断前行,为开发商提供更专业、更具价值的服务,为广大购房者提供更高效、更贴心的服务,与社会各界助力东莞城市发展,共同推动东莞房地产市场平稳健康发展!

 

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