稳房价!更透明!新房备案新规来了!

房地产门户-房博士  | 2021年07月09日 17:02:43  | 来源:东莞住建局
[提要] 内附政策解读!

刚刚,东莞市住建局发布《关于新建商品住房项目销售价格申报有关事项的通知》。

 

  政策解读  

1.商品住房定价规则更加具象化,深化了地价与房价的联动机制,更具科学性、时效性和精准性,是房价健康透明重要举措,有利于东莞房地产行业健康平稳发展。

2.取消相关地块部分成本进入房价定价成本,将一定程度压缩房企利润空间,对于房企财务核算提出更高要求,对于房企经营能力带来更大考验,加剧行业优胜劣汰趋势。

3.受定价规则严格及严控房价预期影响,房企拿地将更加趋于谨慎,一定程度将稳定地价预期,最终达到稳房价预期目的

4.政策第二条关于几大定价因素的权重细则有待公布,如近一年申报价格、网签价格、二手房价、区域地价房价的分级管理和住宅品质等因素,各因素权重分配对于综合定价产生影响。

  政策原文  

各房地产开发企业:

  为贯彻落实房地产调控“稳地价、稳房价、稳预期”要求,建立健全房价地价联动机制,促进我市房地产市场平稳健康发展,在《关于进一步加强新建商品住房销售价格指导的通知》(东建房〔2021〕4号)基础上,现就新建商品住房项目销售价格申报有关事项通知如下:

  一、切实做好稳定房价工作,稳定市场预期。对下一年度首次销售的新建商品住房项目的申报价格,参照同区域、同地段当前同类型项目的申报价格及网签价格,结合房价调控目标审核确定。

  二、市住房城乡建设局将根据近一年内新建商品住房申报销售价格及网签销售价格、二手住房网签交易价格以及自然资源、税务部门对区域地价、房价的分级管理、住宅建造品质等因素,经综合分析测算,确定各镇街当前房价基准及调节系数,作为下来新建商品住房销售价格申报的重要参考依据,并向社会公布。近一年内无在售新建商品住房项目的镇街,参照房价水平相近的镇街或用成本法测算确定基准价

  三、本通知印发之日起以招拍挂方式出让(以土地摘牌时间为准,下同)的居住用地(含商住用地),到达限价前成交或到达限价后以竞配建和(或)终次报价方式成交的土地价格,视同竞得人已充分考虑该地价对将来可售房价的影响,并已明确知悉以下房屋、设施的土地和建安成本已在成交地价中折减:1.土地出让文件中约定需无偿配建并移交政府的房屋、设施(包括但不限于安居房、商业办公用房、车位、用地红线内外的市政道路、公园绿地、文体设施等);2.根据相关法律法规、建设用地出让条件等要求配建的配套设施及社区公共服务用房(包括但不限于幼儿园、中小学、垃圾收集站、公共厕所、社区肉菜市场、邮政所、社区居委会、党员活动室、社区警务室、社区综治办和人民调解室、社区卫生、计生服务站、星光老人之家、社区图书室、社区配电用房、公共开关房等)。住建部门在用成本法测算住宅销售价格时,不再将以上房屋、设施的土地成本和建安成本分摊计入房价,并且参考当前区域基准房价核定。

  四、本通知印发之日起以招拍挂方式出让的商业比例较高的商住用地(R2+C2用地),成交地价视同竞得人已清楚知晓商业与住宅在地价成本上的差异,并充分评估将来商业部分销售、运营的成本及风险,商业比例将不作为核定住宅申报价格的考虑因素

  五、土地摘牌后,因属地镇街(园区)相关部门新提出的要求(如提高配建、配套设施的建筑装修标准等)而导致增加的费用,原则上不予计入房价成本。开发企业应与项目属地镇街(园区)协商解决。

  六、通过协议出让等方式取得土地的新建商品住房项目,在本通知印发之日起申报销售价格的,在严格执行东建房〔2021〕4号确定地价基础上,参照同区域、同地段当前同类型项目的申报价格及网签价格(属分期开发项目的包含其前期销售价格情况),综合测算核定申报均价

      七、请各房地产开发企业认真贯彻房地产调控要求及下来房价申报、定价规则,认真测算开发建设成本,避免出现误差,导致产生不必要的财务风险。

  八、根据国家、省相关工作要求,下来市住房城乡建设局将会同相关部门积极探索实施限房价、限地价为主导,与竞品质、竞地价、竞配建等灵活组合的竞拍方式,不断优化房价地价联动机制。同时加大力度整顿规范房地产市场秩序,促进房地产行业和市场平稳健康发展。

  九、本通知自印发之日起施行,此前相关文件与本通知内容不一致的,以本通知内容为准。

来源:东莞住建局

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