14次提及!全国两会定调房地产,传递了哪些信号?

房地产门户-房博士  | 2021年03月15日 17:50:42  | 来源:房博士
[提要] “房住不炒”不再是一句空口号!

​“房住不炒”不再是一句空口号。

当我们还沉浸在2020年,多盘齐开,即开即磬的抢房盛宴中时,2021年两会如约而至,短短几个月,全国楼市趋向由此发生了变化。

在本次“两会”报告里,共出现了约14次“房”这个字眼。由此可见,住房问题不仅仅是老百姓心心念念的问题,同时也是国家所关注的民生焦点问题。

那么在本次“两会”报告中,都透露了哪些楼市信号呢?

1.“两会”知多少

首先我们了解一下”两会“分别是:全国人民代表大会以及中国人民政治协商会议

今年召开的是:十三届全国人大四次会议(3月5日)以及全国政协十三届四次会议(3月4日)。

从内容上可以看出,这是近四年“两会”在房地产政策方面着墨最多的一次,和前几年两会报告相比,今年关于房地产的表述有所不同,但是地产调控的大原则没有变化。

“房住不炒”连续两年被提及,依然是调控的底线。今年加上了“稳地价”“稳房价”“稳预期”的说法,同时去掉了过去两年中“促进房地产市场平稳健康发展”的提法。

2.“房住不炒”,“三稳”预期下箱体式调控延续

坚持“房住不炒”,“稳房价、稳地价、稳预期”延续坚持房地产行业平稳健康发展,保障居民合理住房需求目标不改,地产调控兼顾防止地产价格过快上涨挤压居民消费,又要保证地产后周期产业链条消费稳定释放。

箱体式调控特征显现:既要市场过热,又要防范市场过冷。21年开年多地从信贷监管、土地供应及限售&限购等调控政策加码,如上海、深圳政策持续打补丁,全面打击投资炒房需求

3.解决大城市住房问题,保障居民合理住房需求

土地端:22城两集中管理,平抑市场热度。通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,未来土地供应势必要向租赁住房共有产权住房建设倾斜,或将存在单列租赁住房和共有产权住房用地计划的可能。地方财政资金支持加大。

市场端:建立多主体供应、多层级产品体系。从产品供应端打造适合不同消费群体的差异化住房类型,未来高收入-商品房低收入/新市民-租赁住房或共有产权房等住房消费结构逐渐完善。

租赁政策监管、资金管控及融资保障政策逐步完善。租赁住房供给持续落地下,或将对高杠杆、准刚需需求形成一定分流。

 

4.新市民:缓解新市民、青年人住房问题

强调解决大城市新市民、青年人住房问题。房价上涨过快,解决好大城市住房问题重要性凸显。

新型城镇化发展利好农村人口向城镇转移:2020年末常住人口城镇化率超过60%,按2025年末常住人口城镇化率将提高到65%计算,未来将有大约7100万人将由农村迁移至城镇

户籍制度改革,大中城市新市民、青年人落户便利度提升,住房需求逐步释放。

房企大中城市项目操盘能力要求提升。“发展壮大城市群和都市圈,实施城市更新行动,完善住房市场体系和住房保障体系,提升城镇化发展质量”战略下,城市更新倒逼房企提高大型项目操盘能力,考验现金流管控要求。

5.老旧小区改造:存量翻新空间广阔,资金难点亟需解决

老旧小区改造提速,房地产上下产业链或有新机会。2021年全国共计5.3万个老旧小区改造,较去年明显增加。改造内容主要包括基础类改造、完善类改造、提升类改造三类,除基础类项目实施统一改造外,提升和完善类可由居民菜单式选择改造内容。

 

全国2000年以前建成的老旧小区数量大、涉及居民多、总建面市场规模可观,预计旧改总投资额为4.54万亿元,政府根据基础类、完善类、提升类旧改项目建立差异化资金管控,但目前居民参与度仍尚待提高。

6.房地产政策影响总结

第一,今年房地产调控的主方向不变,且政策落地指向变得更为清晰具体。

通过“增供给”稳预期、稳地价,同时在需求端通过限购、限贷、限离、限售等因城施策,来抑制大城市房价过快上涨,实现“稳房价”

第二,对开发商来说,大城市招拍挂拿地要更为精准,周转模式将发生变化、投资要求能力、产品品质营销能力要求显著提高。

中小企业如果经营管理能力不强,很有可能主动或被动离开核心城市的竞争,布局完全下沉。

4.新市民:缓解新市民、青年人住房问题

强调解决大城市新市民、青年人住房问题。房价上涨过快,解决好大城市住房问题重要性凸显。

新型城镇化发展利好农村人口向城镇转移:2020年末常住人口城镇化率超过60%,按2025年末常住人口城镇化率将提高到65%计算,未来将有大约7100万人将由农村迁移至城镇

户籍制度改革,大中城市新市民、青年人落户便利度提升,住房需求逐步释放。

房企大中城市项目操盘能力要求提升。“发展壮大城市群和都市圈,实施城市更新行动,完善住房市场体系和住房保障体系,提升城镇化发展质量”战略下,城市更新倒逼房企提高大型项目操盘能力,考验现金流管控要求。

而有能力参与核心城市的房企有可能出现内部两套打法的进一步分化,三四线维持高周转,而一二线城市因为竞争者的减少,土地成本相对可控,而资金使用效率又难以突破物理限制,房企经营模式有可能向囤地慢周转的模式逐渐转变。

降低有息资金的使用,拉长开发周期,通过对产品品质的打造,进行核心城市的深耕,实现销售溢价,赚利润的钱。

第三,对消费者来说,虽然政策要严控过热城市房价过快上涨,但是在存量需求释放+新增需求的支撑下,未来大城市房价的上涨趋势是可预见的。

另一方面,两会报告也释放出货币政策“不急转弯”的信号。流动性充裕下,可将分资金放在核心城市的核心地段的房产进行配置。

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