村中盖!麻涌1.8万/平的毛坯房,你会买吗

房地产门户-房博士  | 2021年11月24日 15:09:31  | 来源:房博士
[提要] 隔岸就是广州黄埔

今年,可以说是水乡片区最百花齐放的一年,该片区中的麻涌、望牛墩、中堂、洪梅、道滘五个镇街都有新盘入市......

据统计,片区内在售/待售项目多达23个新盘,其中麻涌的供应量是最足的

麻涌位于东莞的西北角,插入广州腹地,与广州经济开发区仅一桥之隔,自称东莞临广桥头堡。麻涌规划形成“水绿环城、一心五片、轴线展开”的城市空间结构,划分五大功能片区。

目前,麻涌已有多家品牌房企进驻,新房供应量充足,尤其是华阳生态片区与城镇中心片区由于环境与规划等利好,楼市竞争激烈。

日前,小编实地踩盘了南山府这个项目,从各个角度来分析南山府的性价比如何?值得入手吗?一起来看看吧。

南山府项目效果图

区域丨一桥到广州黄埔,项目位置较为偏僻

南山府项目位于麻涌南洲村,一线临江,隔岸即为广州黄埔,可谓是临广最前线

此外,该地块与广深沿江高速直线距离仅有400米,附近更有兴华路、兴南路,往南为东江大桥,可快速转入西环路及广麻大道前往镇中心及周边各镇,区位交通条件较为突出

从南城国贸驾车前往其营销中心,大约30公里的路程,通常需要花费50分钟。

项目区位交通图

要注意的是,该项目与其营销中心并不在同一处,于是小编特地去项目现场跑了一趟。

发现项目位置较为偏僻,在南洲村附近多为民房、工厂,更有成片香蕉林以及农田,所以营销中心设在离项目大约3公里外的汽车博览中心旁。

项目现场实景图

而另一侧则靠近一处大型仓库,从外面可以看到里面堆放了大量的集装箱,而这一条路则是停满了大型货车,尘土飞扬。

为了躲避行驶中的货车以及绕过停在路边的车辆,可以想象一下小编这一路的“蛇形走位”。

项目周边实景图

到底有多偏僻呢?

该项目距离镇中心将近十几分钟的车程,周边基本上就是村里的配套,有几间小卖部和沙县、快餐店,大多都是汽车维修店以及五金店。

怪不得人称:城中村里的商品房

项目周边实景图

甚至有粉丝表示:本地人都有点看不上、没有地铁饼可画、通勤不方便......

规划丨滨江休闲商务区,大面积旧改

根据《麻涌镇近期建设规划(2017-2020 年)》该项目的划分属于滨江休闲商务片区,未来将通过“三旧”改造,成为对接广州的水乡特色标志性门户地区。

从下图的划分看来,地块周边主要规划为广场用地,同时邻近湿地公园的优势让该宗地未来不仅可享“一线临江、远眺广州”的美景。

根据销售介绍,项目旁边就是南山地产拿下的产城类旧改,占地约31万平。总建面约55.64万平,其中居住建面约24.69万平,工业建面约30.95万平。

旧改项目规划了36班小学、30班初中、400个社会公共停车库、体育公园、社区公园、生态修复区等。

南山地产产城旧改项目效果图

关于前文提到配套缺乏的问题,预计将在城市更新中形成的商务商旅服务片区带来的配套得到补充,长期来看,发展潜力较大。

但目前来看,这个“长期”真的很长很长很长......

据项目销售介绍,预计将在南山府项目卖完才开始投入建设旁边的旧改项目,而南山府在2023年交房之后。

这就说明业主预计还有2-3年以上的时间存在较为严重的噪音影响以及工地灰尘污染。

南山府项目建设中

配套丨工业厂房聚集,生活配套缺乏

交通:项目距离东莞地铁1号线大盛村站(规划中)约3公里,4站到达水乡枢纽望洪站(东莞西站),可换乘广惠城际铁路、穗深城际铁路;12站达鸿福路站,可换乘地铁2号线。

紧邻广深沿江高速出口,周边有京港澳高速、广麻大道、水乡大道等主干道,可快速到达麻涌镇中心、华阳湖公园、东莞西站等地。

商业:3公里范围内即享华阳湖湿地公园、华阳综合市场、南洲村综合市场。但相对来说由于周边工业区较多,生活配套相对缺乏

学校:3公里内聚集麻涌三小、南洲幼儿园、麻涌中心小学、嘉荣外国语学校等学府,另外项目自带一所24班幼儿园

医院:周边有广州开发区医院、水乡中心医院及水乡中心医院新院区等医疗配套。水乡中心医院为水乡片区首座三甲医院。说近不近、说远不远

公园人居:项目自带约6000平的滨河绿地公园,紧邻规划中的东江景观大道;国家4A湿地公园景区华阳湖,距项目约1公里。

南山府旁的南山城市更新项目规划配建有约1.46万平体育公园、约1.43万平的社区公园。

项目效果图

整体来说,项目目前周边配套缺乏,且已有现成配套距离较远。

南山府项目区位图

产品丨吹风价1.8万/平,88-118㎡3/4房

项目拿地时间是今年1月19日,南山地产以封顶价11.8亿元+20314平配建面积艰难夺得此地,剔除配建折合楼面价10930元/平

南山府已于今年9月18日开放营销中心,目前已进入冻资诚意登记阶段,预计将于12月初开盘,吹风价1.8万-2万/平,毛坯

从产品本身看,南山府占地约42974.2平,总建筑面积达12.89万平,容积率为3.0,绿化率为30.04%。

规划建设1252户建面约88-118平三四房产品,内部配套有24班幼儿园及6000平滨河绿地公园等。

开发商:项目开发商是南山地产,是一家具有国企国资背景的大型上市综合企业。

但就在8月19日,东莞住建局发布《建设工程施工安全红色警示处理决定书》点名东莞南山府花园项目施工中存在诸多问题,并对施工单位给予“红色警示”一个月的处理

户型图:88-118平3-4房,毛坯。

据悉,该项目88平3房的户型性价比较高,预计开盘均价在1.8万/平左右,据销售透露,1.85万就可以选到中间楼层的,5楼以下可能价格在1.75万/平左右。

 

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值得买吗丨具有价格优势,项目价值不突出

从区域竞品来看,麻涌目前在售的还有万科·公园里、南太·珑玺、珠江万科城、印象珑远翠珑湾,以及潜在竞品华侨城云瑞花园,可供选择的楼盘较多。

以及目前楼市政策限制太多、广州二手房暴跌,购房者观望情绪严重,导致就算是一线临广的区位优势,今年入市的麻涌新盘去化和去年相比相差很大

综合来说,目前首付资金比较紧张又急于上车的人可以考虑一下。

但对于区位和配套比较在乎,且对上文提到的不足之处在意的购房者,再加一点预算在片区内还有更好的选择。

END

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